Deine Betriebskosten sind zu hoch?
Die jährliche Betriebskostenabrechnung des Vermieters gibt häufig Anlass zum Streit. Als sogenannte „dreizehnte Miete“ sorgt sie bei Mieter:innen immer wieder für Ärger. Wenn du das Gefühl hast, dass deine Metriebskostenabrechnung zu hoch oder fehlerhaft ist, solltest du sie umgehend durch einen Anwalt prüfen lassen.
Betriebskostenabrechnung prüfen lassen – schnell und einfach!
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Vermieter haben gemäß § 556 BGB das Recht, bestimmte Nebenkosten auf dich als Mieter*in umzulegen. Umlagefähig sind nur Kosten, die laufend bzw. regelmäßig anfallen. Diese müssen zwischen dem Vermieter und dir vertraglich vereinbart worden sein. Die Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ist manchmal sehr schwierig.
In einem umfangreichen Artikel haben wir die verschiedenen Betriebskosten und relevante Themen alphabetisch zusammengefasst.
Abfluss- und Leistungsprinzip
Das Abflussprinzip erlaubt es dem Vermieter, die Kosten anzusetzen, die im Abrechnungszeitraum anfallen – unabhängig davon, ob die Leistung im selben Zeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurde. Bei den sogenannten kalten Betriebskosten darf der Vermieter nach Abflussprinzip umlegen.
Bei den Heiz- und Warmwasserkosten ist dies allerdings unzulässig. Dort muss nach Leistungsprinzip umgelegt werden. Nach dem Leistungsprinzip dürfen in der Abrechnung nur die Kosten angesetzt werden, die auch in diesem Abrechnungszeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurden.
Abrechnungsfrist
Die Betriebskostenabrechnung muss vom Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums erstellt werden. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachzahlungsforderung ausgeschlossen. Nur in Ausnahmefällen kann sich der Vermieter darauf berufen, dass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Ist der Wohnungseigentümer Teil einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft), kann er eine verspätete Betriebskostenabrechnung nicht damit entschuldigen, dass die WEG die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat.
Es gibt Mietverträge, in denen die Abrechnungszeiträume für kalte Betriebskosten und für warme Betriebskosten unterschiedlich sind. Das ist zulässig. Hier laufen die Abrechnungsfristen also auch unterschiedlich.
Betriebskostenspiegel
In einigen Bundesländern – etwa in Berlin – gibt es Erhebungen zur Höhe der Betriebskosten, den so genannten Betriebskostenspiegel (mehr dazu in diesem Artikel).
Allerdings: Die im Betriebskostenspiegel aufgeführten Werte sind nur Anhaltswerte. Sie sind nicht verbindlich. Werden die hier angegebenen Kosten in der Betriebskostenabrechnung überstiegen, können Mieter*innen also nicht automatisch von der Fehlerhaftigkeit der Abrechnung ausgehen. So hängen z.B. die Heizkosten vom individuellen Verbrauchsverhalten und auch von der Gebäudesubstanz ab. In einem ungedämmten Bau aus den 1960er Jahren werden die Heizkosten in der Regel höher liegen als in einem Neubau. Auch die Art der Heizung (Fernwärme, Öl oder Gas) spielt eine Rolle.
Generell gilt: Zwar muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, aber das bedeutet nicht, dass er immer das günstigste Angebot annehmen muss. Er kann auch nach anderen sachgerechten Kriterien wie „bekannt und bewährt“ einen Versorger auswählen. Läuft ein Versorgervertrag über mehrere Jahre, ist es ihm ohnehin verwehrt, den Versorger zu wechseln. Kommt es zu einem Rechtsstreit über die Zulässigkeit der Betriebskostenhöhe, ist daher die vermeintliche Nichtbeachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots in der Regel ein stumpfes Schwert.
Fälligkeit der Abrechnung und Fälligkeit der Nachzahlung
Die Abrechnung über den Abrechnungszeitraum muss den Mieter*innen zwingend vor Ablauf von weiteren 12 Monaten zugehen. Anderenfalls ist eine Nachzahlungsforderung ausgeschlossen. Selbstverständlich kann und muss der Vermieter auch bei Verspätung noch die Abrechnung erstellen. Aber er kann dann keine Nachforderung mehr geltend machen.
Wann die Nachzahlung fällig ist, hängt vom Einzelfall ab. Erhebt der/die Mieter*in keinerlei Einwände, so wird in der Regel 4 Wochen nach Erhalt der Abrechnung die Fälligkeit angenommen. Bei einer fehlerhaften Abrechnung wird allerdings keine Nachzahlung fällig. Das Problem ist jedoch, dass nicht jeder Fehler eine Nachzahlung vollständig zu Fall bringt. Auch ist es mitunter schwierig, den Fehler in der Abrechnung sofort aufzeigen zu können.
Im Zweifel bietet es sich an, die Nachzahlung unter Vorbehalt zu zahlen und dann die Abrechnung genauer zu prüfen. Nur bei offenkundigen Fehlern kann man sicher sein, dass keine Nachzahlung fällig ist.
Formelle Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung soll Mieter*innen in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran orientieren sich Form und Gestaltung der Betriebskostenabrechnung.
Um der Form zu genügen, muss eine Betriebskostenabrechnung folgende Mindestangaben enthalten:
- Abrechnungszeitraum und Zeitpunkt der Erstellung
- Angabe der abzurechnenden Wohnung
- Kenntlichmachung des Vermieters oder Verwalters als Aussteller
- Zusammenstellung der Gesamtkosten
- Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
- Berechnung des Anteils des Mieters
- Abzug der Vorauszahlungen
Die formellen Anforderungen wurden von der Rechtsprechung gelockert. So muss eine etwaige Vorverteilung nicht mehr in der Abrechnung angegeben werden. Auch Vorwegabzüge müssen nicht mehr aufgeschlüsselt werden. In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter die unterschiedlichen Gesamtwohnflächen nicht erläutern.
Erhöhte Vorauszahlungen
Das Gesetz besagt, dass nach einer Abrechnung jede Partei einseitig die Höhe der Betriebskosten-Vorauszahlungen anpassen kann. Hier schlummert hohes Risikopotential, denn nach der Rechtsprechung kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn Mieter*innen die erhöhte Verauszahlung zu Unrecht nicht leisten. Andererseits können Mieter*innen die Vorauszahlung auch einseitig herabsetzen, wenn die Betriebskostenabrechnung ein Guthaben ausweist.
Viele Vermieter erhöhen aktuell – auch ohne konkreten Bezug zu einer Betriebskostenabrechnung – die Vorauszahlungen. Sie begründen dies mit den gestiegenen Energiekosten. Ob dies zulässig ist, muss noch gerichtlich geklärt werden.
Wenn deine Betriebskosten laut der aktuellen Abrechnung im Vergleich zur vorherigen Abrechnung ungewöhnlich stark gestiegen sind, kann ein Fehler in der Betriebskostenabrechnung vorliegen. Das allein zu erkennen, ist allerdings schwierig, da viele Faktoren Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten haben.
Solltest du eine zu hohe Betriebskostenabrechnung oder eine Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung erhalten haben, solltest du deine Abrechnung so schnell wie möglich anwaltlich prüfen lassen. In keinem Fall solltest du eigenmächtig erhöhte Vorauszahlungen verweigern! Dies kann für deinen Vermieter ein Kündigungsgrund sein. Besser ist es, die erhöhte Vorauszahlung unter Vorbehalt zu leisten und dann baldmöglichst die Betriebskostenabrechnung prüfen zu lassen.
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Die häufigsten Fragen
Betriebskosten
Oft haben Mieter:innen Scheu davor, gegen Mängel in der Wohnung, eine unberechtigte Mieterhöhung, eine zu hohe Miete oder zu hohe Betriebskosten vorzugehen, weil sie fürchten, dass der Vermieter ihnen den Mietvertrag kündigt. Das geht allerdings nicht so einfach!
Für eine Kündigung des Mietvertrages gelten strenge gesetzliche Regelungen. So darf dir der Vermieter nicht den Vertrag kündigen, wenn du z.B. einer Mieterhöhung nicht zustimmst. Er kann dann nur versuchen, deine Zustimmung vor dem Amtsgericht einzuklagen – sofern die Mieterhöhung berechtigt ist und innerhalb des gesetzlichen Rahmens erfolgt (Mietspiegel)! Außerdem hast du bei Ankündigung einer Mieterhöhung 2 Monate Zeit, zu reagieren.
Eine ordentliche Kündigung deines Mietvertrages ist nur möglich, wenn du als Mieter:in deine vertraglichen Pflichten verletzt hast, durch die Vermietung erhebliche Nachteile für die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks entstehen oder der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt – die so genannte „Eigenbedarfskündigung“ (dazu unten mehr).
Du musst allerdings darauf achten, dass der Streit von deiner Seite aus nicht eskaliert und die Kommunikation mit deinem Vermieter sachlich bleibt. So darfst du deinen Vermieter z.B. nicht als „Schwein“, „Arsch“ oder Terrorist“ bezeichnen – solche „gravierenden Beleidigungen“ stellen eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die deinen Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen würden.
Am einfachsten ist es, wenn du die Kommunikation bei Uneinigkeiten mit deinem Vermieter einem Anwalt überlässt. Dann gehst du kein Risiko ein.
„Risiko“ Eigenbedarfskündigung
Viele Mieter denken, der Vermieter könne im Falle von Zwistigkeiten ganz einfach eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, um unliebsame Mieter:innen loszuwerden. Das ist jedoch nicht der Fall! Für eine Eigenbedarfskündigung gelten strenge rechtliche Vorschriften und sie muss genau und nachvollziehbar begründet sein (hier erfährst du mehr über Eigenbedarfskündigungen).
Für eine Eigenbedarfskündigung muss zwingend ein enges persönliches Verhöltnis zwischen dem Vermieter und den Personen bestehen, für die der Eigenbedarf angemeldet wird. Nicht berechtigt sind z.B. Cousins oder Cousinen, Onkel oder Tanten, Schwager oder Schwägerinnen, Ex-Partner:innen oder Freunde. Außerdem dürfen nur unbefristete Mietverträge wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung muss zudem formal korrekt, nachvollziehbar begründet und inhaltlich ausführlich sein. Ist dies nicht der Fall, musst du als Mieter:in nichts befürchten.
Folgende Kosten kann der Vermieter auf Mieter umlegen:
- Grundsteuer
- Kosten für Wasserversorgung und Abwasser
- Kosten für Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Heiz- und Warmwasserkosten
- Kosten für Betrieb und Wartung des Aufzugs (wenn vorhanden)
- Kosten für den Schornsteinfeger (wenn Schornstein vorhanden)
- Kosten für die Hausbeleuchtung
- Kosten für den Hausmeister, Reinigungsarbeiten und Gartenpflege
- Kosten für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- Kosten für Kabelanschluss oder Antenne (wenn vorhanden)
- Sonstige Betriebskosten
Was gehört nicht in die Betriebskostenabrechnung?
Bestimmte Kosten, die mit dem Mietshaus insgesamt zu tun haben, darf der Vermieter nicht über die Betriebskosten abrechnen. Wenn sie auf deiner Betriebskostenabrechnung aufgeführt sind, kannst du dagegen Widerspruch einlegen. Nicht in die Betriebskostenabrechnung gehören:
- Hausverwaltungskosten
- Kosten für Rücklagen, Sanierung oder Instandhaltung, die der Vermieter an die Hausverwaltung zahlt
- Reparaturkosten
- Beiträge für die Rechtschutz- oder Mietverlustversicherung
- Kosten für die Beseitigung von Ungeziefer, Wespen, Hornissen, etc.
- Kosten für einen Wohnungsleerstand (in einem Mehrfamilienhaus)
- Bankgebühren
- Einmalige Kosten für das Anlegen oder Umgestalten von Gartenflächen
- Kosten für die Gehwegsanierung / -erneuerung
Viele Betriebskostenabrechnungen, die von Vermietern oder Hausverwaltungen geschickt werden, sind fehlerhaft – und der Fehler steckt oft im Detail. Es lohnt sich daher auf jeden Fall, deine Betriebskostenabrechnung von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen zu lassen – insbesondere dann, wenn sich etwas an der Betriebskostenabrechnung geändert hat oder sich die Betriebskosten erhöht haben. Die häufigsten offensichtlichen Fehler bei der Betriebskostenabrechnung sind:
- Verspätete oder unvollständige Zustellung
- Der Abrechnungszeitraum ist länger als 12 Monate
- Fehlende Informationen, z.B. Verteilerschlüssel, Gesamthöhe der Betriebskosten, Anteil des Mieters an den Gesamtbetriebskosten
- Sehr häufig: Fehlerhafte Abrechnung der Heizkosten
- Kosten werden anders abgerechnet als ursprünglich vereinbart
- Punkt „Sonstige Betriebskosten“*
*Sonstige Betriebskosten: Dieser Punkt auf der Betriebskostenabrechnung ist sehr vage und kann für Unklarheiten sorgen. Wichtig ist: der Vermieter darf nicht x-beliebige Kosten als „Sonstige Betriebskosten“ abrechnen – das ist streng geregelt. Außerdem muss im Mietvertrag festgeschrieben sein, welche regelmäßigen Kosten unter diesem Punkt abgerechnet werden. Im Allgemeinen anerkannt werden Kosten wie:
- Kosten für die Alarmanlage oder Videoüberwachung (wenn vorhanden)
- Kosten für Pförtner oder Concierge (wenn vorhanden)
- Betriebskosten für Schwimmbad oder Sauna
- Wartungskosten für Feuerlöscher oder Blitzableiter
- Reinigungskosten für die Dachrinnen
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