Du hast eine Eigenbedarfskündigung oder eine andere Kündigung zum Mietvertrag erhalten?
Die Kündigung des Mietvertrags im Briefkasten zu finden, ist die schlimmste Situation für dich als Mieter. Zu allererst gilt: Ruhe bewahren! Die in der Kündigung aufgeführte Frist zum Auszug ist niemals gleichzusetzen mit einem Räumungstermin. Ohne Verurteilung darf dich dein Vermieter nicht vor die Tür setzen. Das wäre rechtswidrig. Ob die Kündigung rechtmäßig ist oder nicht, können wir dir nach einer anwaltlichen Prüfung der Kündigung mitteilen.
Der Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen hat sich ausgeweitet.
Eigenbedarfskündigungen haben mittlerweile einen erheblichen Anteil an den Gerichtsprozessen. In den letzten Jahren hat sich nach unserer Einschätzung der Missbrauch von Eigenbedarfskündigungen erheblich ausgeweitet. Das kann damit zusammenhängen, dass die Verkaufspreise für Wohnungen so stark gestiegen sind. Dies gilt insbesondere für leerstehende Wohnungen. Insoweit solltest du deine Kündigung nicht ohne rechtliche Prüfung akzeptieren.
Eine Eigenbedarfskündigung ist nur möglich, wenn dein Vermieter die Wohnung für sich oder für seine Familienangehörigen zum Wohnen nutzen will. Den Wohnraummietvertrag über deine Wohnung kann der Vermieter nicht kündigen, ohne ein berechtigtes Interesse darzulegen. Als berechtigtes Interesse sieht das Gesetz das Eigenbedarfsinteresse vor. Dieses Eigenbedarfsinteresse muss ernsthaft und konkret sein. Nur allgemeine, vage und zukünftige Absichten oder reine Vorratskündigungen sind nicht zulässig.
Das Gericht muss die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs überprüfen und der Vermieter muss vor Gericht den Eigenbedarf beweisen. Andererseits muss das Gericht auch die freie Lebensplanung des Vermieters respektieren und darf ihm nicht eigene Wertvorstellungen aufzwingen. Wir können dir mit unserer Erfahrung im Rechtsstreit helfen.
Für dich als Mieter:in ist es schwierig darzulegen, dass ein Eigenbedarf tatsächlich vorgetäuscht ist. Denn letztlich geht es um den inneren Willen deines Vermieters. Anhaltspunkte für einen vorgetäuschten Eigenbedarf können sein:
- Dein Vermieter kündigt dir nach einem Streit oder nach einer erfolglosen Mieterhöhung
- oder dein Vermieter kündigt mehrfach aus verschiedenen Gründen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf
Wenn dein Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht, dann kann dies Schadensersatzansprüche auslösen. Wenn sich zum Beispiel später herausstellt, dass dein Vermieter die Wohnung gar nicht bewohnt, fallen auch die Kosten für deinen Rechtsanwalt sowie die Kosten deines Umzugs oder die höhere Miete für deine neue Wohnung unter den Schadensersatz.
Bitte beachte noch Folgendes: Verweigerst du als Mieter:in den Auszug nach Ablauf der Kündigungsfrist, muss dein Vermieter die Räumungsklage einreichen. Nur so kann er erreichen, dass du die Wohnung verlassen musst. In der Regel muss der Vermieter dafür zunächst der Ablauf der Kündigungsfrist abwarten. Eine zu früh erhobene Räumungsklage kann dazu führen, dass die Klage als unbegründet abgewiesen wird. So kannst du Zeit gewinnen.
Wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Vermieter die Räumungsklage bei Gericht einreicht, dann kann man in der Regel mit vier bis sieben Monaten Prozessdauer rechnen.
Als Mieter:in kannst du auch im Prozess noch eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen – selbst dann, wenn du zur Räumung verurteilt wirst. Wenn der Streit in die Berufung geht, können mitunter zwei oder gar drei Jahre zwischen dem Ausspruch der Kündigung und der endgültigen richterlichen Entscheidung liegen.
Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung muss bestimmte formelle Anforderungen erfüllen:
- Die Kündigungserklärung muss klar und unmissverständlich erkennen lassen, dass der Vertrag gerade wegen des Eigenbedarfs gekündigt wird.
- Die Kündigung muss den Eigenbedarfswunsch anhand von Angaben zur aktuellen Wohn- und Lebenssituation deines Vermieters darstellen, sodass du als Mieter:in oder dein Anwalt den behaupteten Eigenbedarfswunsch nachvollziehen und überprüfen könnt.
- Die Kündigung muss unterschrieben sein.
Gerne prüfen wir für dich die Kündigung, die du erhalten hast.
Sonderregelungen
Als Mieter:in kannst du auch bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung Widerspruch wegen eines Härtefalles erheben. Das bedeutet, dass du gegen die Eigenbedarfskündigung vorgehen kannst, wenn diese für dich eine unbillige Härte bedeutet. Denkbar sind hier z.B. eine schwere Krankheit, die Schwangerschaft oder auch die Prüfungsphase im Studium. Auch hierbei können wir Dir helfen.
Ein Sonderproblem betrifft die Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in Wohneigentum. Wird eine Mietwohnung nach Abschluss des Mietvertrages in Wohneigentum umgewandelt, kann der Käufer erst drei Jahre nach Erwerb der Wohnung eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Berlin beträgt diese Sperrfrist sogar zehn Jahre.
Kontaktiere uns, wenn du eine Eigenbedarfskündigung erhalten hast. Gerne helfen wir dir dabei, dich dagegen zu wehren.
Weiterführende Informationen zur Eigenbedarfskündigung findest Du hier: https://eigenbedarfskuendigung-berlin.de.
Wenn es zum Rechtsstreit über eine Kündigung bzw. eine Eigenbedarfskündigung kommt, sind die Kosten für Gericht und Anwälte schnell sehr hoch. Maßgeblich ist die Höhe deiner Miete. Die Nettokaltmiete für 1 Jahr bildet den Streitwert für die Eigenbedarfskündigung. Danach werden die Gebühren für Rechtsanwälte und Gerichte berechnet.
Das Gute: wenn du rechtsschutzversichert bist, musst du dir wegen der Kosten keine Gedanken machen. Diese trägt sowohl die Kosten für den Rechtsanwalt als auch die Gerichtskosten. Hast du noch keine Rechtsschutzversicherung, dann sprich uns an. Wir sagen dir, wie du auch für eine bereits erhaltene Eigenbedarfskündigung einen Rechtsschutzvertrag abschließen kannst.
Dein Mietrecht - ganz einfach.
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Über unser Online-Formular sendest du uns das Kündigungsschreiben oder das Schreiben zur Eigenbedarfskündigung deines Vermieters zu.
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Ein Fachanwalt für Mietrecht prüft das Kündigungsschreiben deines Vermieters oder seine Eigenbedarfskündigung auf inhaltliche und formelle Richtigkeit.
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Wir beraten dich ganz subjektiv und transparent. Wenn das Kündigungsschreiben des Vermieters inhaltliche oder formelle Fehler aufweist oder sich die Eigenbedarfskündigung als nicht gerechtfertigt herausstellt, sorgen wir dafür, dass du deine Wohnung behalten kannst.
Die häufigsten Fragen
Eigenbedarfskuendigung
Für eine Eigenbedarfskündigung sieht der Gesetzgeber strenge Regeln vor. Sie kann vom Vermieter als nicht einfach so ausgesprochen werden.
- Für eine Eigenbedarfskündigung muss ein enges persönliches Verhöltnis zwischen dem Vermieter und den Personen bestehen, für die der Eigenbedarf angemeldet wird – z.B. die eigenen Kinder. Nicht berechtigt sind hingegen Cousins oder Cousinen, Onkel oder Tanten, Ex-Partner:innen oder Freunde des Vermieters.
- Es dürfen nur unbefristete Mietverträge wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.
- Eine Eigenbedarfskündigung muss formal korrekt, nachvollziehbar begründet und inhaltlich ausführlich sein.
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