Hast du eine Mieterhöhung erhalten oder ist deine Miete zu hoch?
Berlin – das ist, wo die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung zur Lebensaufgabe werden kann. Hat man endlich eine preisgünstige Bleibe gefunden, ist die Erleichterung groß. Doch das bezahlbare Heim kann auch ganz schnell sehr teuer werden – nämlich dann, wenn der Vermieter die Miete erhöht. Doch dafür gibt es strenge gesetzliche Regelungen. Wenn dein Vermieter rechtswidrig die Miete erhöht, kannst du dich dagegen wehren!
Die Mieten für Wohnraum sind bestimmten gesetzlichen Regelungen unterworfen – etwa dem Mietspiegel, der Mietpreisbremse oder dem Verbot des Mietwuchers. Wenn dir deine Miete also zu hoch erscheint oder du eine Mieterhöhung erhalten kannst, dann kannst du deinen Mietvertrag von uns prüfen lassen und wir helfen dir bei der Absenkung deiner Miete.
Allgemeines zur Mieterhöhung
Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Mieterhöhung: Zum einen die Mieterhöhung nach dem Mietspiegel und zum anderen die Mieterhöhung nach einer Modernisierung. Für diese beiden Arten der Mieterhöhung gelten jeweils eigene Vorschriften.
Für beide Arten der Mieterhöhung gilt: Für deine Wohnung kann keine Mieterhöhung erfolgen, wenn du im preisgebunden Wohnraum (sprich: in einer Sozialwohnung) wohnst oder dein Mietvertrag eine Staffelmiete enthält. Dabei ist es auch egal, ob eine Modernisierung stattgefunden hat oder nicht. Außerdem muss dein Vermieter eine Mieterhöhung immer begründen. Tut er dies nicht, kann es sein, dass die Erhöhung unwirksam ist.
Mieterhöhung nach Mietspiegel
Wie der Name bereits sagt, ist für diese Art der Mieterhöhung der Mietspiegel ausschlaggebend. Auf diesen kann sich der Vermieter stützen, wenn er deine Miete erhöht. Im Mietspiegel ist die ortsübliche Vergleichsmiete für deinen Wohnort aufgelistet. Bis zu dieser darf dein Vermieter dir die Miete auch erhöhen. Darüber ist definitiv Schluss.
Es kann aber auch sein, dass eine niedrigere Schwelle für die Mieterhöhung angesetzt werden muss. Dafür sorgt zum einen die so genannte Kappungsgrenze. Diese verbietet, dass die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren über einen gewissen Prozentsatz steigt (in Berlin sind das derzeit 15%). Das heißt: Selbst wenn dein Vermieter nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht, aber eine Steigerung von bspw. 20% anstrebt, ist das nicht erlaubt, denn er überschreitet damit die Kappungsgrenze.
Auch darf nur alle 12 Monate, also einmal pro Jahr, eine Mieterhöhung stattfinden. So soll die Miete für dich nicht unvorhergesehen ständig von Monat zu Monat schwanken.
Weitere Informationen zum Berliner Mietspiegel findest du hier im Bereich „Wissen“.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Ein Grund, den dein Vermieter zur Erhöhung deiner Miete anbringen kann ist, dass er die Wohnung bzw. das Haus modernisieren möchte. Modernisierungen kosten natürlich Geld und das legt der Vermieter dann auf seine Mieter:innen um – also auch auf dich. Solche Modernisierungen können ziemlich teuer werden und hier hilft dir auch nicht der Mietspiegel als Obergrenze. Die Erhöhung richtet sich nach dem, wieviel dein Vermieter bei der Modernisierung investiert hat.
Dass der Vermieter aber nicht machen darf was er will, sollte an dieser Stelle festgehalten werden. Denn auch bei Modernisierungen gibt es Vorschriften, die dich als Mieter:in schützen sollen.
Zunächst das Wichtigste: Dein Vermieter darf grundsätzlich bei einer Modernisierung deine Jahresmiete nicht um mehr als 8% der anfallenden Kosten erhöhen. Des Weiteren gilt auch hier eine Kappungsgrenze: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Bei einer Miete von weniger als 7 Euro pro Quadratmeter dürfen es sogar nur 2 Euro Erhöhung sein. Hier ist jedoch zu beachten, dass diese Regelung erst seit 2019 gilt. Das heißt: bei Modernisierungen, die bis Ende 2018 angekündigt wurden, gilt diese Grenze noch nicht.
Zu beachten ist auch, dass der Vermieter für eine Mieterhöhung nach Modernisierung nicht deine Zustimmung braucht.
Auch bei der Mieterhöhung musst du bei dem, was dein Vermieter tut, nicht tatenlos zusehen.
Ankündigung der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt werden – die beiläufige Erklärung im Hausflur reicht also nicht aus.
Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung muss dein Vermieter zunächst die Modernisierung in ordnungsgemäßer Weise ankündigen. Dazu muss er dir mindestens 3 Monate im Voraus Bescheid sagen und dir anzeigen, um wie viel deine Miete voraussichtlich steigen wird. Du musst die erhöhte Miete demnach auch erst 3 Monate nach Ankündigung zahlen – vorausgesetzt, der Vermieter hat sie dir ordnungsgemäß angekündigt. Hat er das nicht, erhöht sich die Dauer der Frist um weitere 6 Monate (also auf insgesamt 9 Monate). Deshalb solltest du immer darauf achten, wann dein Vermieter vorhat, mit der Modernisierung zu beginnen, denn bei einer zu kurzfristigen Ankündigung kann das für dich sehr viel mehr Zeit bedeuten, in der du noch die niedrigere Miete zahlen kannst.
Prüfungsfrist bei der Mieterhöhung nutzen
Erhöht dein Vermieter die Miete nach dem Mietspiegel, braucht er dafür deine Zustimmung. Bis du zustimmen musst, stehen dir 2 volle Kalendermonate zur Prüfung der Erhöhung zu. Das heißt, du hast noch ausreichend Zeit, um festzustellen, ob dein Vermieter die Erhöhung vielleicht zu hoch angesetzt hat und kannst dich mit deinem Anwalt in Verbindung setzen. Wenn du der Mieterhöhung noch nicht zugestimmt hast, dann musst du auch noch nicht die höhere Miete bezahlen.
Härtefall, Instandhaltungskosten & Luxusmodernisierung
Wenn du eine Mieterhöhung erhalten hast, kannst du unter Umständen geltend machen, dass die Mieterhöhung für dich einen Härtefall darstellt, du also durch die erhöhte Miete finanzielle Probleme bekommen würdest. Dies kann unter Umständen dazu führen, dass die Miete nicht erhöht werden kann!
Nicht nur Zeit, sondern auch Geld kannst du dir sparen: Der Vermieter muss nämlich bei einer Modernisierung die Instandhaltungskosten abziehen, wenn er durch die Modernisierung gleichzeitig einer Instandhaltungspflicht nachkommt. Ist also zum Beispiel deine alte Klingelanlage defekt und der Vermieter tauscht sie gegen eine neue aus, handelt es sich sowohl um eine Instandhaltung als auch eine Modernisierung. Also muss dein Vermieter die Kosten abziehen, die ihm sowieso entstanden wären, wenn er die Klingel nur durch ein gleich altes Modell ausgetauscht hätte.
Ebenfalls wichtig: Du musst es nicht dulden, wenn dein Vermieter deine vollkommen standesgemäße Wohnung in ein Luxusobjekt verwandeln will, z.B. indem er Modernisierungen vornimmt, die keinen wirklichen Nutzen haben, die Miete aber erheblich erhöhen würden. Gegen solche Pläne des Vermieters kannst du vorgehen.
Fazit: Dein Zuhause muss nicht unbezahlbar werden!
Du siehst also, dein Vermieter kann nicht nach Gutdünken an deiner Miete herumschrauben, sondern er hat sich an Regeln und Grenzen zu halten. Es gibt, wie du gesehen hast, verschiedene Möglichkeiten für ihn, eine Mieterhöhung anzustreben – doch es gibt auch Schutzvorschriften gegen jede dieser Optionen. Zusammen mit deinem kompetenten Mietrechtsanwalt wird deine Wohnung also auch weiterhin ein bezahlbares Zuhause für dich bleiben.
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Die häufigsten Fragen
Mieterhoehung
Der Vermieter darf die Miete für deine Wohnung nicht nach Belieben erhöhen. Die erste Mieterhöhung darf z.B. erst frühestens 12 Monate nach Unterzeichnung des Mietvertrages erfolgen. Hat der Vermieter die Miete für deine Wohnung bereits einmal erhöht, darf er die nächste Mieterhöhung ebenfalls frühestens 12 Monate später ankündigen. Sofern du der Mieterhöhung zustimmst, wird diese allerdings frühstens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung wirksam. Das heisst: wenn du im Januar das Schreiben zur Mieterhöhung von deinem Vermieter erhältst, dann gilt die neue Miete erst frühestens ab April desselben Jahres.
Wenn in deinem Mietvertrag keine Mieterhöhungen vereinbart wurden, dann darf dein Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. In einigen Bundesländern mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt die Grenze sogar bei 15 Prozent. Allerdings darf der Vermieter die Miete generell nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Das ist im Bügerlichen Gesetzbuch (§558 BGB) festgeschrieben.
Es gibt allerdings Ausnahmen von dieser Regelung. So darf der Vermieter die Miete z.B. nach Modernisierungen erhöhen – aber auch hier nur im Rahmen gesetzlicher Regeln. So darf dein Vermieter maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Nach einer Modernisierung darf die Mieterhöhung innerhalb von 6 Jahren maximal 3 Euro pro Quadratmeter betragen. Bei einem Quadratmeterpreis von unter 7 Euro liegt die Grenze für eine Mieterhöhung bei 2 Euro. Bei geringfügigen Modernisierungen darf die Miete um maximal 5 Prozent erhöht werden.
Übrigens: Kosten für Reparaturen am Haus, die der Zustandserhaltung dienen, gelten nicht als Modernisierungen! Die Kosten hierfür muss der Vermieter selbst tragen. Sie dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.
Grundsätzlich musst du einer Mieterhöhung nicht zustimmen. Die Wohnraummiete wird zwischen dir als Mieter und deinem Vermieter bei Vertragsabschluss festgelegt. Das ist ein gesetzlich bindender Vertrag. Eine Mieterhöhung wäre eine Vertragsänderung – und die geht nur mit deiner Zustimmung.
Allerdings: Erhöht dein Vermieter die Miete nach dem Vergleichsmietverfahren (also höchstens um 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren und maximal auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent) und kann er die Mieterhöhung rechtlich begründen, dann kann er deine Zustimmung vor dem Amtsgericht einklagen.
Eine Ausnahme bilden Mietverträge, in denen die Mieterhöhungen bereits eingeschlossen sind. Zum Beispiel bei einer Staffelmiete. Hier hast du der regelmäßigen Erhöhung der Miete bereits bei Vertragsunterzeichnung zugestimmt und eine weitere Zustimmung deinerseits ist nicht erforderlich.
Wichtig:
Wenn du als Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmst, ihr nur teilweise zustimmst oder ganz einfach gar nicht reagierst, dann bleibt die zuletzt vereinbarte Miete (oder die zuletzt vereinbarte Mieterhöhung) weiterhin wirksam. Dein Vermieter darf dir deinen Mietvertrag nicht kündigen, wenn du der Mieterhöhung nicht zustimmst – er kann lediglich versuchen, dich vor einem Amtsgericht auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu verklagen. Das könnte er z.B. dann tun, wenn er die Miete lediglich auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht (§ 558 BGB).
In einem Staffelmietvertrag sind die Mieterhöhungen, die der Mieter zu erwarten hat, bereits festgelegt. Dabei solltest du beachten, dass die Mieterhöhung als Geldbetrag angegeben sein muss (z.B. „die Miete steigt jeweils zum Ende des Jahres um 50 Euro“). Eine Angabe der Mieterhöhung in Prozent ist nicht wirksam.
Auch bei einer Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse. Das bedeutet, dass die Miete maximal auf die örtliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent erhöht werden darf.
Bei einer Staffelmiete müssen stets 12 Monate zwischen jeder Mieterhöhung liegen. Die Miete darf also auch bei einer Staffelmiete maximal 1x pro Jahr steigen. Während dieser Zeit sind keine weiteren Mieterhöhungen möglich.
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