Du hast einen Mietmangel in deiner Wohnung und dein Vermieter tut nichts?
In deiner Wohnung ist etwas defekt und du meldest es dem Vermieter. Immer wieder rufst du an. Aber der Vermieter kümmert sich nicht. Hier können wir dir schnell und unkompliziert helfen! Egal ob die Heizung nicht warm wird, die Fenster undicht sind oder der Wasserhahn ständig tropft. Unter Umständen kannst du deine Miete mindern, bis der Schaden behoben ist!
Was ist eigentlich ein Mangel?
Bevor du deinen Vermieter auf einen Mietmangel in deiner Wohnung ansprichst, solltest du zunächst wissen, was genau ein „Mangel“ eigentlich ist. Der Mangelbegriff ist nämlich rechtlich genau definiert – und nicht alles, was dich in deiner Wohnung stört, ist in diesem Sinne ein Mangel.
Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt ein Mangel dann vor, wenn der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist und die tatsächliche Ist-Beschaffenheit von der vereinbarten Soll-Beschaffenheit abweicht (BGH NJW 2000, 1714). Das bedeutet, dass deine Wohnung z.B. nicht die Größe oder den Zustand hat, die dir in deinem Mietvertrag zugesagt wurden.
Wichtig ist auch, dass der Mangel erst nach Vertragsschluss entstanden ist oder zumindest bei Vertragsschluss als solcher nicht erkennbar war. Im Interessenausgleich gilt immer der Grundsatz „wie gesehen, so gemietet“. Um festzustellen, ob ein Mangel bereits vor Vertragsabschluss vorhanden und erkennbar war, bedarf es unter Umständen rechtlicher Expertise – unter Umständen sogar die eines Sachverständigen.
Mängel durch Außeneinwirkung
Auch interessant: Ein Mangel muss nicht zwingend durch deinen Vermieter verschuldet sein. Auch Außeneinwirkungen, die dein Vermieter nicht beeinflussen kann, können einen Mangel darstellen und dich z.B. dazu berechtigen, deine Miete zu mindern. Dasselbe gilt, wenn du deine Wohnung bei Auftreten des Mangels gar nicht selber nutzt. Bist du zum Beispiel über einen längeren Zeitraum im Ausland und während dieser Zeit tritt in deiner Wohnung ein Mangel auf, hast du gegenüber deinem Vermieter trotzdem einen Anspruch auf Mängelbeseitigung oder Mietminderung.
Geringfügige Mängel
Was deine Möglichkeiten zur Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen betrifft, gibt es auch Einschränkungen: Handelt es sich um einen kleinen, unerheblichen Mangel, der zum Beispiel rein optischer Natur ist, so kannst du von deinem Vermieter zwar die Beseitigung des Mangels einfordern, aber in der Regel kein Recht auf Mietminderung geltend machen.
Anzeigen eines Mangels
Wenn du an deiner Mietwohnung einen Mangel feststellst, ist wichtig, dass du ihn deinem Vermieter unverzüglich anzeigst. Sonst läufst du Gefahr, für den Mangel selbst in die Haftung zu kommen. Die Grund dafür ist, dass der Vermieter, außer durch deine Anzeige, nur schwer oder gar nicht erfahren kann, dass in deiner Wohnung etwas nicht stimmt. Er ist somit auf deine Anzeige angewiesen.
Um einen Mangel in deiner Wohnung anzuzeigen, solltest du deinem Vermieter am Besten eine E-Mail schreiben. So kannst du später (im Falle von Streitigkeiten) nachweisen, dass du den Mangel tatsächlich angezeigt hast.
Miete mindern oder in voller Höhe weiterzahlen?
Wenn du deinem Anspruch auf Beseitigung eines Mangels dadurch Nachdruck verleihen möchtest, dass du deine Miete minderst, solltest du damit nicht zu lange warten. Zwar bedeutet eine Weiterzahlung des vollen Mietpreises nach aktueller Rechtsprechung nicht mehr automatisch, dass du auf dein Minderungsrecht verzichtest (siehe BGH, 16.7.2003, Az.: VIII ZR 274/02), es kann aber dennoch gravierende Auswirkungen haben, wenn du als Mieter:in trotz Vorliegen eines Mangels deine Miete vorbehaltlos in voller Höhe weiterzahlst.
Nachweisen eines Mietmangels
Die so genannte „Darlegungspflicht“ für das Vorhandensein eines Mangels liegt bei dir als Mieter:in (BGH, Urteil vom 27.02.1991, Az.: XII ZR 47/90). Wenn du deinem Vermieter also einen Mangel in deiner Wohnung anzeigen möchtest, solltest du Aufzeichnungen über die entstehenden Beeinträchtigungen anzufertigen, Zeugen hinzuzuziehen oder Fotos zu machen.
Bezieht sich der Mangel auf eine Lärmbeeinträchtigung, ist es zwar nicht zwingend notwendig, ein Lärmprotokoll anzufertigen, es ist aber in jedem Fall von Vorteil!
Kommt es aufgrund eines Mangels in deiner Wohnung zu einem Prozess, ist es Aufgabe des Vermieters, darzulegen und zu beweisen, dass der Mangel nicht aus seiner Risikosphäre stammt. Wichtig wird das zum Beispiel bei Schimmelbefall, bei dem oft strittig ist, ob dieser auf ein falsches Lüftungsverhalten deinerseits oder auf Baumängel zurückzuführen ist.
Um wieviel kannst du deine Miete im Falle eines Mangels mindern?
Um wieviel du deine Miete mindern kannst – also die Höhe der Minderungsquote – hängt von der Einzelfallbetrachtung aller Umstände ab. So kann zum Beispiel eine zusätzliche Lärmquelle in einem ohnehin schon lauten Umfeld (etwa in Flughafennähe) weniger beeinträchtigend sein als in einem ruhigen Wohngebiet. Die Rechtsprechung hat für einzelne Mängel Minderungsquoten anerkannt, auf die du dich beziehen kannst. Zu beachten ist, dass jeder Fall anhand aller Umstände individuell zu bewerten ist. Das bedeutet, dass ein Urteil, in dem 15% Minderung wegen Schimmelbefalls anerkannt wurde, nicht zwangsläufig genauso auf einen Schimmelbefall anderer Intensität übertragbar ist.
Einige der häufigsten Beispiele für anerkannte Minderungsquoten findest du auf der mietju-Website unter „Mietminderung wegen eines Mangels„.
Dein Mietrecht - ganz einfach.
Sag uns, worum es geht.
In unserem Online-Formular schilderst du uns, um was für einen Mangel oder was für ein Problem es sich handelt und wie dein Vermieter bisher darauf reagiert hat.
Wir übernehmen deinen Fall.
Ein Fachanwalt für Mietrecht prüft deinen Anspruch auf Behebung des Mietmangels oder gar auf Mietminderung.
Setz dein Recht durch.
Wir beraten dich ganz subjektiv und transparent. Wenn der Mangel in deiner Wohnung einen Anspruch auf Behebung rechtfertigt oder du sogar eine Mietminderung begründet, setzen wir deinen Anspruch für dich durch.
Die häufigsten Fragen
Lass‘ deinen Anspruch prüfen!
Lass deinen Anspruch auf Behebung des Mietmangels oder sogar auf eine Mietminderung bis zur Behebung des Mangels kostenlos und unverbindlich von uns prüfen und setze dein Recht als Mieter durch.