Dein Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück oder greift darauf zu?
Du hast gekündigt. Jetzt soll der Vermieter deiner Wohnung die Kaution zurückzahlen, aber er weigert sich. Mit diesem Problem bist du nicht allein! Sehr viele Vermieter rechnen nach Ende des Vertrags so über die Kaution ab, dass Mieter:innen nichts zurück erhalten. Bei großen Hausverwaltungen gibt es sogar speziell geschultes Personal, um „Mängel“ in das Abnahmeprotokoll zu schreiben, die der Vermieter mit der Kaution verrechnen kann. Lass dich hier nicht austricksen! Schließlich geht es um Dein Geld.
Was genau ist die Mietkaution und wozu dient sie?
Der Vermieter kann sich mithilfe der Kaution vor wirtschaftlichen Risiken schützen, die infolge der Vermietung entstehen könnten. Die Mietkaution hat somit eine Sicherungsfunktion (LG Berlin, Urteil v. 20.07.2017, Az.: 67 S 111/17). Es liegt grundsätzlich in der freien Entscheidung der Vertragspartner, ob sie solch eine Sicherheit vereinbaren wollen oder nicht. Der Vermieter kann nur Gebrauch von der Kaution machen, wenn festgestellt wurde, dass du als Mieter:in Schäden an der Wohnung verursacht oder Schönheitsreparaturen unterlassen hast. Er kann die Mietkaution jedoch nicht für rückständige Miete oder Nebenkosten verwenden. Außerdem darf die Mietkaution die Summe von drei Monatsmieten nicht übersteigen (vgl. § 551 Abs. 1 BGB). Zahlt der/die Mieter:in mehr, hat er/sie einen Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter – allerdings nur in Höhe des des übersteigenden Betrages (BGH, Urteil v. 01.06.2011 – VIII ZR 91/10).
Was, wenn der Vermieter Insolvenz anmeldet oder gepfändet wird?
Der Vermieter hat die Pflicht, die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut seiner Wahl anzulegen (vgl. § 551 Abs. 3 BGB). Das hat den Vorteil, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen behandelt wird, sodass bei einer Einzelzwangsvollstreckung gegen den Vermieter oder in der Vermieterinsolvenz deine Kaution nicht verwertet werden darf. Gläubiger des Vermieters können das Kautionsguthaben nicht pfänden. Wird die Kaution dennoch gepfändet, hast du ein Interventionsrecht (siehe § 771 ZPO). Auf diesem Wege kannst du geltend machen, dass die Kautionsforderung nicht zum Vermögen des Vermieters gehört. Das Prozessgericht muss daraufhin die vorherige Pfändungsmaßnahme als unzulässig erklären.
Nach Einzahlung der Mietkaution muss der Vermieter nachweisen, dass er die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen angelegt hat. Es genügt, wenn das Kreditinstitut dies bestätigt (BGH, Urteil v. 13.10.2010 – VIII ZR 98/10; LG Mannheim WuM 1990, 293; LG Kiel WuM 1988, 266).
Hast du die Kaution auf ein nicht ordnungsgemäßes Konto überwiesen oder die Kautionssumme bar übergeben, kannst du vom Vermieter noch nachträglich verlangen, dass die Kautionssumme gesetzeskonform in einem separaten Konto angelegt wird. Außerdem kannst du von deinem „Zurückbehaltungsrecht“ an der Miete gem. § 273 BGB Gebrauch machen (allerdings nur bis zur Höhe der Kaution), bis der Vermieter die Kautionssumme ordnungsgemäß angelegt hat. Es reicht dabei schon aus, wenn du erklärst, dass du von deinem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machst. Wird die Kaution auch danach nicht rechtskonform angelegt, liegt eine Vertragsverletzung vor, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichten kann. Der Schaden besteht i.d.R. in dem durch die unterlassene Anlage entstandenen Zinsverlust. Damit nicht für jede Kaution ein gesondertes Konto angelegt wird, genügt es, wenn ein Sammelkonto für sämtliche Kautionsgelder vorhanden ist. Auch beim Sammelkonto ist eine Vermischung von Fremd- und Eigengeld verboten!
Mietvertragsende und Abrechnungsfrist für die Mietkaution
Ist eine angemessene Frist abgelaufen und der Vermieter weiß, ob ihm noch Ansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen oder nicht, wird der Rückzahlungsanspruch für die Mietkaution fällig. Eine gesetzlich geregelte Abrechnungsfrist besteht nicht (LG Hamburg, Urteil v. 29.11.2016, Az.: 316 O 247/17), weshalb empfehlenswert ist, vor Abschluss des Mietvertrages eine Frist zur Rückzahlung der Mietkaution zu vereinbaren.
Was passiert aber, wenn keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde? Die Frage, innerhalb welcher Frist über die Mietkaution abzurechnen ist, ist umstritten. Die ältere Rechtsprechung hatte starre Fristen angenommen. Dies dürfte mittlerweile jedoch überholt sein. Es komme laut BGH vielmehr auf die Umstände des Einzelfalls an. Durchschnittlich wird dem Vermieter eine Frist von sechs Monaten eingeräumt. Diese Frist könnte unter Umständen kürzer oder länger sein – abhängig davon, wie lange es dauert, festzustellen, welche Ansprüche dem Vermieter aus dem Mietverhältnis zustehen.
Gibt der Vermieter zu verstehen, dass er die Kaution nicht in Anspruch nehmen möchte, zum Beispiel indem er erklärt, dass sich die Wohnung bei Rückgabe in ordnungsgemäßem Zustand befand, kann er danach nicht mehr auf die Kaution zurückgreifen – auch dann nicht, wenn er nachträglich feststellt, dass Ansprüche doch hergeleitet werden könnten.
Wichtig: Dein Anspruch als Mieter:in auf Rückzahlung der Mietkaution und der Kautionszinsen verjährt gem. § 195 BGB innerhalb von drei Jahren. Der Lauf der Verjährung beginnt mit der Fälligkeit des Rückforderungsanspruches des Mieters.
Zugriffsrecht des Vermieters auf die Mietaution nach Vertragsende und während des laufenden Vertragsverhältnisses
Wie bereits erwähnt, hat die Mietkaution eine Sicherungsfunktion. Der Vermieter hat kein Recht darauf, das Geld für Ansprüche, die du als Mieter:in bestreitest, aus der Kaution zu entnehmen und dann von dir die Wiederauffüllung zu verlangen. Die Mietkaution ist kein Mittel zur vereinfachten Durchsetzung strittiger Vermieterforderungen. Auch wenn sich deine Vermögensverhältnisse verschlechtern sollten, steht deinem Vermieter kein Verwertungsrecht der Kaution zu. Sollte sich dein Vermieter dennoch aus der Kaution befriedigen, steht dir unter Umständen einen Anspruch auf Wiederauffüllung der Mietkaution oder sogar auf Schadensersatz zu.
Stehen dem Vermieter aber Ansprüche zu, welche von der Kaution gesichert sind, kann er auf die Kaution zugreifen. Wichtig ist, dass sich der Vermieter nur wegen gesicherten Forderungen befriedigen kann (LG Berlin, Urteil v. 20.07.2017, Az.: 67 S 111/17). Welche Forderungen genau gesichert sind, ergibt sich aus der vertraglichen Vereinbarung beider Parteien.
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Die häufigsten Fragen
Mietkaution
Für die Rückzahlung der Mietkaution gibt es leider keine gesetzlich festgelegte Frist. Die Rückzahlung sollte allerdings „zeitnah“ erfolgen. In der Rechtsprechung gelten maximal 6 Monate als angemessen.
Viele Vermieter warten vor Rückzahlung der Mietkaution gern auf die Nebenkostenabrechnung, denn Preissteigerungen, z.B. bei der Energieversorgung, berechtigen den Vermieter oft, eine entsprechende Nachzahlung vom Mieter zu fordern. Allerdings darf dein Vermieter dich als Mieter:in auch in diesem Fall nicht länger als 6 Monate warten lassen. Zudem darf er nur so viel Geld einbehalten, wie voraussichtlich für Nachzahlungen oder die Beseitigung von Schäden erforderlich ist – den Rest muss er dir auszahlen.
Wie so vieles im komplexen Mietrecht kann auch diese Frage nicht pauschal beantwortet werden, sondern wird von Fall zu Fall entschieden. Hier lohnt es sich also auf jeden Fall, einen Fachanwalt für Mietrecht zu fragen, wenn dein Vermieter dir die Mietkaution aufgrund eines „Schadens“ nicht zurückzahlen will.
In der Regel gilt: Die übliche Abnutzung ist kein Mietschaden.
Das heisst: wenn deine Herdplatte Kratzer oder Abnutzungserscheinungen zeigt, kann der Vermieter dies nicht als Schaden geltend machen, ebenso wenig wie verfärbte Fugen in der Dusche.
Anders ist es, wenn Schäden durch unsachgemäße Benutzung entstanden sind – z.B. Kratzer im Holzfussboden durch deinen Schreibtischstuhl, Bohrlöcher in den Badezimmerfliesen (wobei dies eine heikle Fall-zu-Fall-Entscheidung ist) oder Brandlöcher im Fußboden.
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