An den Wänden deiner Wohnung bildet sich Schimmel?
In deiner Wohnung gibt es Schimmel und der Vermieter sagt, du hast falsch gelüftet. Leider sind solche Aussagen von Vermietern sehr häufig. Allerdings sind in Wahrheit oft Baumängel die Ursache für den Schimmel in deiner Wohnung. Natürlich will der Vermieter dies möglichst verschweigen. Lass dich hier nicht vorschnell einschüchtern – wir können dir helfen!
Du bist gerade frisch in deine neue Wohnung gezogen. Nun einige Wochen später musst du feststellen, dass sich an den Wänden dunkle Flecken bilden? Oder besteht bereits schwerer Schimmelbefall über mehrere Quadratmeter?
Schimmel in der Wohnung ist äußerst unangenehm. Oft macht er sich nicht nur äußerlich bemerkbar, sondern es breitet sich auch ein spürbarer Geruch in der Wohnung aus, was die Sache für dich noch unangenehmer gestaltet. Die Einschätzung, ob Schimmel in der Wohnung darüber hinaus auch Ursache für körperliche Beeinträchtigungen sein kann, obliegt dem Arzt. Wenn Deine Wohnung von Schimmelbefall betroffen ist, dann erfährst du hier, welche Ursachen Schimmelbefall auslösen können und welche Rechte Du geltend machen kannst.
Hast du Schimmel in deiner Wohnung entdeckt, solltest du unverzüglich dem Vermieter Bescheid geben. Zunächst wird nach der Rechtsprechung davon ausgegangen, dass der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache des Schimmelbefalls nicht in seinem Verantwortungsbereich liegt. Erst wenn ihm das gelingt, musst du beweisen, dass du ordnungsgemäß mit der Mietwohnung umgegangen bist, das heißt durch richtiges Heizen und Lüften einer Schimmelbildung vorgebeugt hast.
Einen spezifischen Schimmelpilz gibt es nicht. Es sind mehrere tausend Arten von Schimmelpilz bekannt. Schimmelpilze erfüllen im Kreislauf der Natur eine zersetzende Aufgabe. Komplexe organische und anorganische Strukturen werden durch Schimmelpilze auf dem Wege der Nahrungsaufnahme abgebaut. Schimmelpilzsporen sind in der Luft vorhanden.
Sämtliche Bau- und Ausbaustoffe können mehr oder minder spezialisierten Schimmelpilzarten als Nahrungsgrundlage dienen. Weiterhin erforderlich sind der Sauerstoff in der Luft, ein entsprechendes Temperaturspektrum (5°C bis 30°C) und das für die biologischen Vorgänge unbedingt erforderliche Wasser.
Bei ausreichender Feuchte über einen längeren Zeitraum hinweg tritt Schimmelpilzbefall auf Baustoffen und Bauteilen auf. Dabei kann die Feuchtigkeit sowohl von außen als auch von innen herrühren. Feuchtigkeit an den Wänden kann von außen durch Undichtigkeiten in der Außenwand, durch Leitungswasserschäden oder von innen infolge von Tauwasseranfall der wassergesättigten Raumluft entstehen.
Zur Vermeidung von Schimmelpilzbefall ist daher darauf zu achten, dass die für das Wachstum notwendige Feuchte nicht auftritt oder aber diese bei kurzzeitigem Auftreten schnell entfernt wird. Sobald die für die Entwicklung des Pilzes notwendige Feuchteeinwirkung nicht mehr gegeben ist, ist die weitere Entwicklung gehemmt und der vorhandene Befall kann beseitigt werden. Grundsätzlich kann Schimmelbefall in der Wohnung unterschiedliche Ursachen haben.
Unzureichender Schlagregenschutz und Leitungswasserschäden
Über Undichtigkeiten von Fassaden und Außenwänden kann Wasser in deine Wohnung eindringen, wodurch das Risiko für Schimmel steigt. Ebenso können Leitungswasserschäden zu feuchten Wänden und Decken führen, die Schimmel begünstigen.
Unzureichende Wärmedämmung
Durch eine ungenügende Wärmedämmung kann bei kalten Außentemperaturen die Oberflächentemperatur an den Innenseiten der Außenwände deiner Wohnung so weit abkühlen, dass sich Tauwasser an den Wänden niederschlägt. Die in der warmen Raumluft befindliche Feuchtigkeit fällt an den kalten Wänden aus. Einen ähnlichen Effekt kennst Du vielleicht vom Auto, wenn im Winter die Scheibe von innen durch den Atem beschlägt. Insbesondere im Bereich von sogenannten Wärmebrücken kann sich dann Schimmel bilden.
Unzureichende Beheizung oder Belüftung der Räumlichkeiten (nutzungsbedingt)
Auch falsches Heizen und Lüften kann Schimmel verursachen. Um eine zu hohe Luftfeuchte zu verhindern, ist regelmäßiges Lüften erforderlich. Hierbei ist es empfehlenswert, zeitnah nach Erhöhung der Luftfeuchte, z.B. durch Duschen, Kochen oder Schlafen in geschlossenen Räumen zu lüften. Die Raumlüftung ist individuell nach den Erfordernissen der jeweiligen Wohnung und dem Verhalten des Mieters durchzuführen. Allgemein gültige Vorgaben sind hier in aller Regel nicht möglich. Als grober Richtwert gilt: Eine Stoßlüftung sollte ca. dreimal täglich je 10 bis 15 Minuten lang erfolgen. Eine Dauerlüftung, beispielsweise durch Fenster in Kippstellung, führt zu einer Auskühlung der Bauteile und kann dadurch die Schimmelpilzbildung begünstigen. Der tatsächlich erreichte Luftaustausch hängt von einer Vielzahl von Randbedingungen ab, wie zum Beispiel der Temperaturdifferenz zwischen innen und außen, der Fenstergröße, der Windgeschwindigkeit draußen oder ob eine Querlüftung durchgeführt werden kann. Auch ungenügendes Heizen kann Schimmelbildung begünstigen.
Kleinere Schimmelpilzschäden auf Oberflächen in geringem Ausmaß können einfach handwerklich entfernt werden. Dies kann auch in Eigenleistung erfolgen. Dabei kann nach folgendem Verfahren vorgegangen werden:
- Abtrocknen der Befallsflächen durch intensives Heizen und Lüften.
- Abbürsten des Befalls von der trockenen Tapetenoberfläche. Bei sich lösenden Tapeten sind die entsprechenden Tapetenflüchen zu entfernen und zu entsorgen.
- Reinigen und Desinfizieren der Befallsflächen mit handelsüblichem Spiritus (Ethanol). Nach dem Reinigen und Desinfizieren der Flächen den Raum gründlich lüften. Vorsicht: Spiritus ist brennbar!
- Die Befallsflächen können mit Tapeten- und Farbresten malermäßig ausgebessert werden oder sind im Zuge der nächsten Renovierung zu überarbeiten.
Die Grenzen der einfachen Schimmelpilzsanierung sind erreicht, wenn große Wandflächen befallen oder Teile des Putzes vom Schimmelpilz durchwachsen sind.
Im Streit um die Ursache von Schimmel in der Wohnung geht es immer auch darum, ob der Schimmel der Risikosphäre des Mietenden oder des Vermieters zuzurechnen ist. Während Mieter:innen davon ausgehen, dass die Ursache baumangelbedingt ist, wird der Vermieter darauf bestehen, dass falsch gelüftet oder falsch geheizt wurde. Letztlich muss diese Frage ein Gutachter klären. Allerdings ist es nicht selten, dass Schimmel auch aufgrund von mehreren verschiedenen Faktoren entsteht, so dass selbst ein Gutachter die konkrete Verursachung manchmal nicht eindeutig nur einer Partei zuordnen kann.
Erschwerend kommt hinzu: Nach der Rechtsprechung ist es so, dass der Vermieter im Bestandsbau nicht den neuesten technischen Stand schuldet, sondern nur den Standard, der bei Errichtung des Gebäudes galt. Aus diesem Grunde ist Schimmelbildung in vielen Fällen in der Praxis nicht baumangelbedingt. Dies liegt daran, dass früher die Anforderungen an die Dämmung von Gebäuden niedriger waren als heute und das Gebäude den damals geltenden technischen Richtlinien entspricht. Aus unserer Erfahrung sind insbesondere Gebäude der 50-70er Jahre mit ihren relativ dünnen Außenwänden dazu geeignet, dass sich im Winter Schimmel bildet.
Ein Sonderfall sind Souterrain-Wohnungen. Hier kann im Gegensatz zu Etagenwohnungen insbesondere auch im Sommer Schimmelpilz an den Innenseiten der Außenwände entstehen. Grund dafür ist, dass sich die Luftfeuchte in der kühleren Luft im Souterrain schneller absetzt. So kann auch die normale Nutzung der Wohnung – wie Wäsche waschen oder Kochen – dazu führen, dass sich Feuchtigkeit an den Wänden niederschlägt, was die Schimmelbildung begünstigt. Auch Lüften hilft hier nur bedingt. Da die Souterrain-Wohnung in der Regel kühler ist als das Wetter draußen, fällt die Luftfeuchte an den Wänden aus bzw. setzt sich dort ab. In der Wohnung bleibt es vergleichsweise kühl, denn warme Luft steigt bekanntlich nach oben.
Im Souterrain müsste man, streng genommen, selbst im Sommer „gegenheizen“. Dies gelingt allerdings oft nicht, da die Heizung im Sommer abgestellt ist oder aber das Wärmegefühl des/der Mieter:in gegen eine Beheizung spricht. Ohnehin ist dieses Problem in Souterrain-Wohnungen noch relativ unbekannt. Auf keinen Fall aber solltest du dich als Mieter:in vorschnell den Vorwürfen des Vermieters zu angeblich falschen Lüftungsverhalten beugen.
Wenn der Schimmel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührt, dann stellt er einen Mangel der Mietsache dar. Dieser Mangel berechtigt nach § 536 BGB zur Mietminderung. Die konkrete Höhe der Minderung hängt vom Einzelfall ab.
Gerichtsurteile zur Mietminderung bei Schimmelbefall:
- 5-20 % bei optischen Mängeln und leichter Geruchsbelästigung je nach Ausmaß (AG Schöneberg, Urteil v. 27.03.1996, Az.: 6 C 32/92)
- 50 % bei Schimmel im Wohnzimmer, der 60 % der Wohnfläche bedeckt (LG Hamburg, Urteil v. 31.01.2008, Az.: 307 S 144/07)
- 100% bei erheblicher gesundheitlicher Gefährdung durch Schimmelpilzsporen (AG Charlottenburg, Urteil v. 09.07.2007, Az.: 203 C 607/06)
Schimmel in der Wohnung ist definitiv keine schöne Sache! Die Ursachen für Schimmel können vielfältig sein. Wenn der Schimmel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührt, dann kannst Du deswegen gegen den Vermieter vorgehen. Die Minderung der Miete ist einzelfallabhängig und kann nicht pauschal festgelegt werden. Es ist ein Unterschied, ob es sich um einige kleine Stellen im Deckenixel handelt oder ob ganze Wände großflächig über mehrere Quadratmeter von Schwarzschimmel befallen sind.
Kontaktiere uns, wenn Du Hilfe benötigst.
Dein Mietrecht - ganz einfach.
Sag uns, worum es geht.
In unserem Online-Formular sagst du uns, um welche Art von Schimmelschaden es sich in deiner Wohnung handelt und wie dein Vermieter darauf reagiert hat.
Wir übernehmen deinen Fall.
Ein Fachanwalt für Mietrecht prüft deinen Anspruch auf Behebung des Schimmelschadens oder gar auf Mietminderung.
Setz dein Recht durch.
Wir beraten dich ganz subjektiv und transparent. Wenn du einen Anspruch auf Behebung des Schimmelschadens hast, kümmern wir uns um schnelle Beseitigung – oder um eine Minderung deiner Miete.
Die häufigsten Fragen
Allgemeines
mietju ist ein Online-Service, der die Vorteile einer auf das Mietecht spezialisierten Anwaltskanzlei mit denen eines Online-Portals kombiniert und dir die Durchsetzung deiner Rechte so einfach wie möglich machen soll. Du kannst dich also auf das Fachwissen erfahrener Anwälte verlassen, dabei jedoch alle Vorteile eines Online-Portals nutzen:
- Keine umständliche Terminfindung,
- Kein Kostenrisiko durch unverbindliche Falleinschätzung,
- Bundesweite Vertretung von A bis Z,
- Dokumente einfach online einreichen,
- Schnelle, einfache, transparente Kommunikation.
Im Interesse eines bestmöglichen Ergebnisses streben unsere Fachanwälte in der Regel eine außergerichtliche Einigung mit der Gegenseite an. Die meisten Streitigkeiten lassen sich auf diese Weise lösen – entweder durch Anerkennung deiner Mietrechte oder aber in Form eines Vergleichs. Allerdings ist die Gegenseite nicht immer einsichtig. Wenn sich deine Ansprüche außergerichtlich nicht durchsetzen lassen, prüfen unsere Fachanwälte die Erfolgsaussichten einer gerichtlichen Auseinandersetzung – und reichen mit deinem Einverständnis Klage vor dem jeweils zuständigen Gericht ein.
Das kann man so einfach nicht sagen, denn die Bearbeitungsdauer jedes Falls hängt von vielen Faktoren ab. Ist die Gegenseite einsichtig, können Ergebnisse sehr schnell erzielt werden. Stellt sich jedoch zum Beispiel dein Vermieter quer und es kommt zu einem ausgewachsenen Rechtsstreit, kann die Bearbeitung deines Falls auch sehr lange dauern. Hinzu kommt, dass im Mietrecht viele gesetzliche Fristen beachtet werden müssen. Und auch die Gerichte selbst sind aufgrund ihrer hohen Auslastung nicht immer besonders schnell.
Du solltest dich davon jedoch nicht abschrecken lassen. Immerhin steht dir dein Recht zu und auch wenn ein Streit unter Umständen Zeit kostet, wird er sich am Ende für dich auszahlen.
mietju arbeitet mit den rechtlich vorgeschriebenen Honorarkosten einer regulären Anwaltskanzlei. Die Ersteinschätzung deines Falls durch unsere Anwälte ist kostenlos und unverbindlich. So erfährst du ohne Kostenrisiko, welche Erfolgsaussichten du hast!
Wenn du eine Rechtschutzversicherung hast, musst du dir über die weiteren Kosten keine Gedanken machen – sie werden von deiner Rechtschutzversicherung übernommen. Solltest du noch keine Rechtschutzversicherung haben, gibt es unter Umständen die Möglichkeit, eine solche Versicherung noch nachträglich abzuschließen. Nimm gern Kontakt zu uns auf, damit wir dich hierzu beraten können.
Eine Übersicht über die mietju Preise findest du hier.
Wenn du mietju mit der Durchsetzung deiner rechtlichen Ansprüche beauftragt hast, übernimmt einer unserer auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwälte die komplette Kommunikation mit deinem Vermieter. Du musst also auf Schreiben deines Vermieters nicht direkt reagieren – und nichts unterschreiben. Nimm statt dessen direkt Kontakt mit uns auf, sobald dir dein Vermieter etwas Schriftliches vorlegt oder dich anderweitig kontaktiert. Wir prüfen dann die Kommunikation und antworten deinem Vermieter.
Oft haben Mieter:innen Scheu davor, gegen Mängel in der Wohnung, eine unberechtigte Mieterhöhung, eine zu hohe Miete oder zu hohe Betriebskosten vorzugehen, weil sie fürchten, dass der Vermieter ihnen den Mietvertrag kündigt. Das geht allerdings nicht so einfach!
Für eine Kündigung des Mietvertrages gelten strenge gesetzliche Regelungen. So darf dir der Vermieter nicht den Vertrag kündigen, wenn du z.B. einer Mieterhöhung nicht zustimmst. Er kann dann nur versuchen, deine Zustimmung vor dem Amtsgericht einzuklagen – sofern die Mieterhöhung berechtigt ist und innerhalb des gesetzlichen Rahmens erfolgt (Mietspiegel)! Außerdem hast du bei Ankündigung einer Mieterhöhung 2 Monate Zeit, zu reagieren.
Eine ordentliche Kündigung deines Mietvertrages ist nur möglich, wenn du als Mieter:in deine vertraglichen Pflichten verletzt hast, durch die Vermietung erhebliche Nachteile für die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks entstehen oder der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt – die so genannte „Eigenbedarfskündigung“ (dazu unten mehr).
Du musst allerdings darauf achten, dass der Streit von deiner Seite aus nicht eskaliert und die Kommunikation mit deinem Vermieter sachlich bleibt. So darfst du deinen Vermieter z.B. nicht als „Schwein“, „Arsch“ oder Terrorist“ bezeichnen – solche „gravierenden Beleidigungen“ stellen eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die deinen Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen würden.
Am einfachsten ist es, wenn du die Kommunikation bei Uneinigkeiten mit deinem Vermieter einem Anwalt überlässt. Dann gehst du kein Risiko ein.
„Risiko“ Eigenbedarfskündigung
Viele Mieter denken, der Vermieter könne im Falle von Zwistigkeiten ganz einfach eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, um unliebsame Mieter:innen loszuwerden. Das ist jedoch nicht der Fall! Für eine Eigenbedarfskündigung gelten strenge rechtliche Vorschriften und sie muss genau und nachvollziehbar begründet sein (hier erfährst du mehr über Eigenbedarfskündigungen).
Für eine Eigenbedarfskündigung muss zwingend ein enges persönliches Verhöltnis zwischen dem Vermieter und den Personen bestehen, für die der Eigenbedarf angemeldet wird. Nicht berechtigt sind z.B. Cousins oder Cousinen, Onkel oder Tanten, Schwager oder Schwägerinnen, Ex-Partner:innen oder Freunde. Außerdem dürfen nur unbefristete Mietverträge wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung muss zudem formal korrekt, nachvollziehbar begründet und inhaltlich ausführlich sein. Ist dies nicht der Fall, musst du als Mieter:in nichts befürchten.
Lass‘ deinen Anspruch prüfen!
Lass deinen Anspruch auf Behebung des Schimmelschadens oder auf Mietminderung kostenlos und unverbindlich von uns prüfen und setze dein Recht als Mieter durch.