Schönheitsreparaturen – musst du oder musst du nicht?
Zum Mietvertragsende hin kommt es nicht selten zum Streit darüber, ob du als Mieter:in die Wohnung renovieren musst oder nicht. Viele Vertragsklauseln, die Mieter:innen zu Schönheitsreparaturen verpflichten, hat der Bundesgerichtshof zwischenzeitlich gekippt und aktuelle Mietverträge sind zumeist dieser Rechtsprechung angepasst worden. Lediglich ältere Mietverträge dürften noch von dieser Thematik betroffen sein. Ob dies in deinem Fall so ist, kannst du durch uns prüfen lassen.
Nach dem Gesetz ist eigentlich der Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet. Hierzu zählen auch Schönheitsreparaturen. In der Praxis hat es sich jedoch durchgesetzt, dass der Mieter über Klauseln im Mietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt bekommt. Stellt sich eine solche Klausel allerdings als unwirksam heraus, gilt zwischen den Mietparteien wieder die gesetzliche Regelung. Diese besagt, dass der Vermieter keine Renovierung der Wohnung verlangen kann.
Ob Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag zulässig sind oder nicht, muss stets im Einzelfall geprüft werden. Grundsätzlich gilt: eine so genannte „Schönheitsreparaturklausel“ darf nicht über den Wortlaut des § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) hinaus gehen. Andernfalls verliert sie ihre Wirksamkeit.
Die „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) besagt hier:
§ 28 Instandhaltungskosten
„(4) (…) Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Beispiele für unzulässige Klauseln
Unzulässige Farbvorgabe
Nach Ansicht des BGH darf keine Farbvorgabe in der Klausel enthalten sein, wie zum Beispiel „die Wände sind zu weißen“.
Der Leitsatz des BGH lautet hier:
„Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff „weißen“ bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 15 ff.).“
— BGH, Urteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08
Unzulässige Vereinbarung starrer Fristen
Der BGH sieht auch starre Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen als unzulässig an. Aber Achtung: Der Fristplan muss tatsächlich starr, also ohne abweichende Durchführungsmöglichkeit, sein. Eine unzulässige Klausel wäre zum Beispiel: „Die Türen des Wohnzimmers müssen nach drei Jahren gestrichen werden“.
Der BGH dazu:
„Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene „starre“ Fälligkeitsregelung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt (vgl. BGHZ 101, 253, 263 f.).“
und:
„[16] a) Formularklauseln, die einen starren Fristenplan vorsehen, werden in Rechtsprechung und Literatur verbreitet als unzulässig angesehen […] Sie würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (vgl. M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9 M Rdnr. 68; Häublein, aaO). Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert.“
— BGH, Urteil vom 23. 6. 2004 – VIII ZR 361/03
Unrenovierte Wohnungen mit Schönheitsreparaturklausel
Bei unrenoviert vermieteten oder renovierungsbedürftigen Wohnungen hält der BGH Schönheitsreparaturklauseln grundsätzlich für unwirksam – es sei denn, dass ein angemessener Ausgleich vorgenommen wird.
Der BGH dazu:
„a) Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).“
sowie:
„b) Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“
— BGH, Urteil vom 18. 3. 2015 – VIII ZR 185/14
Unbedingte Endrenovierung
Wenn der Vermieter über eine Klausel im Mietvertrag vom Mieter verlangt, ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der letzten Renovierung oder die objektive Erforderlichkeit einer Renovierung vor Auszug die Wohnung zu renovieren, so ist diese Klausel unwirksam.
Fachhandwerkerklausel und Außenanstrich
Klauseln im Mietvertrag, die dem Mieter vorschreiben, dass Arbeiten durch einen Fachmann oder „fachmännisch“ auszuführen sind oder dies sinngemäß verlangen (z.B. durch die Formulierung „ausführen zu lassen“), sind unwirksam.
Quotenabgeltungsklauseln
Die früher gebräuchlichen „Quotenabgeltungsklauseln“, nach denen der Mieter bei Vertragsende und bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen eine quotale oder anteilige Zahlung an den Vermieter zu zahlen hatte, sind nach der Rechtsprechung mittlerweile unwirksam.
Zu beachten ist, dass diese Unwirksamkeit der Quotenabgeltungsklausel nicht automatisch dazu führt, dass eine an und für sich wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag ebenfalls unwirksam wird! Man kann also nicht mit Verweis auf eine unwirksame Quotenabgeltungsklausel die Ausführung der Schönheitsreparaturen verweigern, wenn diese objektiv notwendig sind.
Die Frage, ob und in welchem Umfang Mieter*innen Schönheitsreparaturen an der gemieteten Wohnung durchzuführen haben, ist getrennt von den Ansprüchen des Vermieters auf Schadensersatz, wenn die Mietsache beschädigt wurde! Hast du zum Beispiel während der Mietzeit in deiner Wohnung eine Tür oder den Fußboden beschädigt, so kann dein Vermieter unter Umständen Schadensersatz oder die Beseitigung des Schadens einfordern, auch wenn Reparaturen an Türen oder Fußböden normalerweise nicht unter die üblichen „Schönheitsreparaturen“ fallen.
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Die häufigsten Fragen
Schönheitsreparaturen
In vielen Mietverträgen gibt es eine so genannte „Kleinreparaturklausel“, die besagt, dass Mieter:innen für kleinere Reparaturen in ihrer Wohnung selbst verantwortlich sind. Was jedoch „kleine Reparaturen“ sind, muss genau definiert sein – mit einem Höchstbetrag, der im Mietvertrag festgeschrieben sein muss. Fehlt die Angabe eines Höchstbetrages, ist die Klausel unwirksam.
In der Regel werden „kleine Reparaturen“ mit Beträgen von maximal 100 Euro angesetzt. Darüber hinaus muss eine jährliche Obergrenze definiert werden, die sich in der Regel auf 8 Prozent der jährlichen Kaltmiete beläuft. Wenn du also im Jahr insgesamt 6.000 Euro Kaltmiete bezahlst, dann liegt die Obergrenze für Reparaturkosten bei 480 Euro im Jahr.
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