Der Albtraum: Du entdeckst Ungeziefer in Deiner Wohnung. Was ist zu tun?
Ratten, Mäuse, Bettwanzen, Schaben, Milben oder andere Schädlinge haben schon vielfach für Ärger im Mietverhältnis gesorgt. Die Entdeckung ist regelmäßig ein Schock und ihre Bekämpfung kann Tage, Wochen und gar Monate dauern. Meist will der Vermieter ohne Kosten aus der Nummer raus – im Gegenzug wollen Mieter:innen, dass der Vermieter für die Bekämpfung der Schädlinge aufkommt und darüber hinaus eine Mietminderung gewährt. Lass deinen Fall durch uns prüfen – wir sagen dir, wie du dich im Streit mit dem Vermieter wegen Ungeziefer durchsetzen kannst.
Die Begriffe „Schädling“ und „Ungeziefer“ sind Synonyme für Lebewesen, die aufgrund ihres Verhaltens dem Menschen in irgendeiner Form schaden. Sie sind also Tiere, die den gleichen Lebensraum nutzen wie du und negativen Einfluss auf dich und deine Umgebung haben. Sie können deiner Gesundheit, deinen Lebensmitteln und deinem Eigentum Schaden zufügen.
Schädlinge können über undichte Fugen, Löcher im Mauerwerk, Fenster, Türspalte, schmutzige Treppenhäuser, die Toilette, Leitungsschächte und viele andere Wege in deine Wohnung eindringen.
Anspruch auf einwandfreien Wohnraum
Nach den Grundsätzen des Mietrechts ist der Vermieter dazu verpflichtet, dir die Mietwohnung in einem einwandfreien, bewohnbaren Zustand zu überlassen. Inbegriffen ist also auch, dass die Wohnung frei von Schädlingsbefall ist. Weiß der Vermieter vor dem Vertragsabschluss mit dir, dass es in der Wohnung zuvor einen Schädlingsbefall gegeben hat, kann er zum Schadenersatz verpflichtet sein, wenn dieser Befall erneut auftritt. Außerdem kann der Vermieter sich schadenersatzpflichtig machen, wenn er sich schuldhaft mit der Ungezieferbeseitigung verspätet, denn er muss nach Kenntnis vom Befall unverzüglich tätig werden.
Tritt der Ungezieferbefall im laufenden Mietverhältnis auf, so gilt zunächst immer die Vermutung, dass die Ursache in der Risikosphäre des Vermieters liegt. Denkbar sind aber auch Fälle, in denen der Mieter für den Ungezieferbefall verantwortlich ist. Dies muss dann der Vermieter beweisen. Wichtig für dich ist, dass du nach Entdeckung des Schädlingsbefalls den Vermieter unverzüglich informieren musst.
Mietminderung bei Ungezieferbefall deiner Wohnung
Bei Ungezieferbefall kann eine Mietminderung möglich sein. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Einzelfall ab. Jeder Fall muss individuell betrachtet werden. Kriterien für die Höhe der Mietminderung sind:
- die Schwere des Befalls und die daraus resultierenden Beeinträchtigungen,
- die Dauer des Befalls: wie lange wirst du von dem Schädlingsbefall eingeschränkt.
Zum Beispiel: Das Amtsgericht Brandenburg (Az. 32 C 520/00) hat wegen Mäusebefalls in einer Wohnung 100 Prozent der Mietminderung anerkannt. Das AG Bonn urteilte bei Mäusebefall zehn Prozent Mietminderung aus (Az. 6 C 277/84). Das AG Wedding (Az. 19 C 577/00) 20 Prozent Mietminderung. Wegen Bettwanzen sah das AG Stuttgart 60% als gerechtfertigt (AG Stuttgart, Urteil v. 30.3.2021, 35 C 5509/19).
Das Problem des Ungezieferbefalls in Mietwohnungen ist komplex und kann nicht pauschal bewertet werden. Daher dient dir diese Information lediglich als ein erster Einblick in das Thema Schädlingsbefall. Grundlegend ist zu sagen, dass jeder Sachverhalt individuell zu bewerten ist. Wichtig ist es, dem Vermieter den Schädlings- oder Ungezieferbefall unverzüglich anzuzeigen. Für die Durchsetzung deiner Rechte solltest du immer einen Rechtsanwalt beauftragen.
Kontaktiere uns, wenn Du Hilfe benötigst.
Dein Mietrecht - ganz einfach.
Sag uns, worum es geht.
Schildere uns dein Problem – zum Beispiel die Art des Ungezieferbefalls und inwieweit du dadurch beeinträchtigt bist.
Wir übernehmen deinen Fall.
Ein Fachanwalt für Mietrecht prüft deinen Fall und analysiert, welche Möglichkeiten du hast, dein Recht durchzusetzen.
Setz dein Recht durch.
Wir beraten dich ganz subjektiv und transparent. Wir unterbreiten dir Handlungsvorschläge oder vertreten sich auf Wunsch gegenüber deinem Vermieter.
Die häufigsten Fragen
Allgemeines
mietju ist ein Online-Service, der die Vorteile einer auf das Mietecht spezialisierten Anwaltskanzlei mit denen eines Online-Portals kombiniert und dir die Durchsetzung deiner Rechte so einfach wie möglich machen soll. Du kannst dich also auf das Fachwissen erfahrener Anwälte verlassen, dabei jedoch alle Vorteile eines Online-Portals nutzen:
- Keine umständliche Terminfindung,
- Kein Kostenrisiko durch unverbindliche Falleinschätzung,
- Bundesweite Vertretung von A bis Z,
- Dokumente einfach online einreichen,
- Schnelle, einfache, transparente Kommunikation.
Im Interesse eines bestmöglichen Ergebnisses streben unsere Fachanwälte in der Regel eine außergerichtliche Einigung mit der Gegenseite an. Die meisten Streitigkeiten lassen sich auf diese Weise lösen – entweder durch Anerkennung deiner Mietrechte oder aber in Form eines Vergleichs. Allerdings ist die Gegenseite nicht immer einsichtig. Wenn sich deine Ansprüche außergerichtlich nicht durchsetzen lassen, prüfen unsere Fachanwälte die Erfolgsaussichten einer gerichtlichen Auseinandersetzung – und reichen mit deinem Einverständnis Klage vor dem jeweils zuständigen Gericht ein.
Das kann man so einfach nicht sagen, denn die Bearbeitungsdauer jedes Falls hängt von vielen Faktoren ab. Ist die Gegenseite einsichtig, können Ergebnisse sehr schnell erzielt werden. Stellt sich jedoch zum Beispiel dein Vermieter quer und es kommt zu einem ausgewachsenen Rechtsstreit, kann die Bearbeitung deines Falls auch sehr lange dauern. Hinzu kommt, dass im Mietrecht viele gesetzliche Fristen beachtet werden müssen. Und auch die Gerichte selbst sind aufgrund ihrer hohen Auslastung nicht immer besonders schnell.
Du solltest dich davon jedoch nicht abschrecken lassen. Immerhin steht dir dein Recht zu und auch wenn ein Streit unter Umständen Zeit kostet, wird er sich am Ende für dich auszahlen.
mietju arbeitet mit den rechtlich vorgeschriebenen Honorarkosten einer regulären Anwaltskanzlei. Die Ersteinschätzung deines Falls durch unsere Anwälte ist kostenlos und unverbindlich. So erfährst du ohne Kostenrisiko, welche Erfolgsaussichten du hast!
Wenn du eine Rechtschutzversicherung hast, musst du dir über die weiteren Kosten keine Gedanken machen – sie werden von deiner Rechtschutzversicherung übernommen. Solltest du noch keine Rechtschutzversicherung haben, gibt es unter Umständen die Möglichkeit, eine solche Versicherung noch nachträglich abzuschließen. Nimm gern Kontakt zu uns auf, damit wir dich hierzu beraten können.
Eine Übersicht über die mietju Preise findest du hier.
Wenn du mietju mit der Durchsetzung deiner rechtlichen Ansprüche beauftragt hast, übernimmt einer unserer auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwälte die komplette Kommunikation mit deinem Vermieter. Du musst also auf Schreiben deines Vermieters nicht direkt reagieren – und nichts unterschreiben. Nimm statt dessen direkt Kontakt mit uns auf, sobald dir dein Vermieter etwas Schriftliches vorlegt oder dich anderweitig kontaktiert. Wir prüfen dann die Kommunikation und antworten deinem Vermieter.
Oft haben Mieter:innen Scheu davor, gegen Mängel in der Wohnung, eine unberechtigte Mieterhöhung, eine zu hohe Miete oder zu hohe Betriebskosten vorzugehen, weil sie fürchten, dass der Vermieter ihnen den Mietvertrag kündigt. Das geht allerdings nicht so einfach!
Für eine Kündigung des Mietvertrages gelten strenge gesetzliche Regelungen. So darf dir der Vermieter nicht den Vertrag kündigen, wenn du z.B. einer Mieterhöhung nicht zustimmst. Er kann dann nur versuchen, deine Zustimmung vor dem Amtsgericht einzuklagen – sofern die Mieterhöhung berechtigt ist und innerhalb des gesetzlichen Rahmens erfolgt (Mietspiegel)! Außerdem hast du bei Ankündigung einer Mieterhöhung 2 Monate Zeit, zu reagieren.
Eine ordentliche Kündigung deines Mietvertrages ist nur möglich, wenn du als Mieter:in deine vertraglichen Pflichten verletzt hast, durch die Vermietung erhebliche Nachteile für die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks entstehen oder der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt – die so genannte „Eigenbedarfskündigung“ (dazu unten mehr).
Du musst allerdings darauf achten, dass der Streit von deiner Seite aus nicht eskaliert und die Kommunikation mit deinem Vermieter sachlich bleibt. So darfst du deinen Vermieter z.B. nicht als „Schwein“, „Arsch“ oder Terrorist“ bezeichnen – solche „gravierenden Beleidigungen“ stellen eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die deinen Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen würden.
Am einfachsten ist es, wenn du die Kommunikation bei Uneinigkeiten mit deinem Vermieter einem Anwalt überlässt. Dann gehst du kein Risiko ein.
„Risiko“ Eigenbedarfskündigung
Viele Mieter denken, der Vermieter könne im Falle von Zwistigkeiten ganz einfach eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, um unliebsame Mieter:innen loszuwerden. Das ist jedoch nicht der Fall! Für eine Eigenbedarfskündigung gelten strenge rechtliche Vorschriften und sie muss genau und nachvollziehbar begründet sein (hier erfährst du mehr über Eigenbedarfskündigungen).
Für eine Eigenbedarfskündigung muss zwingend ein enges persönliches Verhöltnis zwischen dem Vermieter und den Personen bestehen, für die der Eigenbedarf angemeldet wird. Nicht berechtigt sind z.B. Cousins oder Cousinen, Onkel oder Tanten, Schwager oder Schwägerinnen, Ex-Partner:innen oder Freunde. Außerdem dürfen nur unbefristete Mietverträge wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung muss zudem formal korrekt, nachvollziehbar begründet und inhaltlich ausführlich sein. Ist dies nicht der Fall, musst du als Mieter:in nichts befürchten.
Lass‘ deinen Anspruch prüfen!
Wenn du in deiner Wohnung einen Befall mit Ungeziefer feststellst, hast du einen Anspruch darauf, dass dein Vermieter das Problem löst. Unter Umständen kannst du sogar deine Miete mindern. Lass deinen Anspruch von uns prüfen.