Gibt es einen Anspruch auf Untervermietung deiner Wohnung?
Du möchtest einen Teil deiner Wohnung untervermieten, um die eigene finanzielle Belastung zu minimieren, deine Partnerin oder deinen Partner aufnehmen oder einen längeren Auslands-Aufenthalt zu machen? Wenn dein Vermieter dir einen Strich durch die Rechnung zu machen versucht, solltest du dich anwaltlich beraten lassen. Erfahre, ob du untervermieten darfst oder nicht.
Gibt es grundsätzlich ein Recht auf Untervermietung?
Die Untervermietung einer Wohnung oder eines Teils einer Wohnung ist ein Thema, welches in den letzten Jahren aufgrund der zunehmenden Wohnungsknappheit und der explodierenden Mieten enorm an Bedeutung gewonnen hat. Grundsätzlich ist es wichtig zu wissen, dass du als Mieter:in vorab die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung benötigst. Dabei wird unterschieden, ob du einen Teil deiner Wohnung untervermieten möchtest oder die gesamte Wohnung. Solltest du deine gesamte Wohnung untervermieten, ohne vorher den Vermieter gefragt zu haben, so könnte dies nach aktueller Rechtsprechung eine unerlaubte Untervermietung und folglich einen Kündigungsgrund darstellen. Dies gilt sogar für den Fall, dass die gesamte Wohnung lediglich an Familienangehörige oder Lebenspartner überlassen wird (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26. Januar 2017 – 21 C 55/16 –, juris).
Anspruch auf Gebrauchsüberlassung von Teilen der Wohnung
Einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch hast du jedoch darauf, einen Teil deiner Wohnung an Dritte zu überlassen – eine so genannte Gebrauchsüberlassung. Dieses Recht ist in § 553 BGB geregelt. Dein Vermieter darf dieses Recht auch nicht – zum Beispiel mit einer Klausel in deinem Mietvertrag – ausschließen. Sollte eine solche Klausel in deinem Mietvertrag stehen, ist sie unwirksam.
Ganz wichtig ist, dass es sich bei der Untervermietung nur um einen Teil des Wohnraums handeln darf. Wie dieser Teil des Wohnraums definiert wird, ist umstritten. Unproblematisch ist es z.B., wenn lediglich ein Zimmer einer Vierzimmer-Wohnung untervermietet werden soll. Möchtest du hingegen mehr als die Hälfte deiner Wohnung untervermieten, kann dies schon schwieriger werden. Die Ansichten der Experten gehen hier auseinander: so sagen die einen, dass der Vermieter in solch einem Fall die Erlaubnis verweigern kann, andere vertreten den Standpunkt, dass es ausreicht, wenn der Hauptmieter weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Dann dürfe die Untervermietung auch dann nicht verweigert werden, wenn sie den überwiegenden Teil der Wohnung betrifft. Ebenso wird vertreten, dass Mieter:innen lediglich weiterhin die Obhut bzw. Sachherrschaft über die Wohnung haben müssen. Nach höchstrichterlicher Auffassung sei es aber nicht maßgeblich, ob der/die Mieter:in noch immer den Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat oder nicht. Da Mobilität und Flexibilität in der heutigen Gesellschaft eine wichtige Rolle spielen, soll es jede:r Mieter:in erlaubt sein, sich auch nur selten in der Wohnung aufzuhalten (BGH, Urteil vom 23. November 2005 – VIII ZR 4/05 –, juris). Dementsprechend hat das Amtsgericht Tempelhof Kreuzberg 2011 entschieden, dass auch die Untervermietung einer Ein-Zimmer-Wohnung unter § 553 BGB fällt, selbst wenn der/die Mieter:in sich wegen eines Auslandsaufenthalts vorübergehend nicht in der Wohnung aufhalten sollte (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 01.09.2011 – Az. 14 C 212/11).
Berechtigtes Interesse
Für die Untervermietung muss für dich als Mieter:in ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung bestehen – und dieses muss nach der Anmietung der Wohnung entstanden sein. Etwa, dass du nach Anmietung der Wohnung einen neuen Partner oder eine neue Partnerin kennengelernt hast und du demjenigen einen Teil deiner Wohnung überlassen möchtest. Oder dass sich nach Anmietung der Wohnung deine finanzielle Situation verändert hat und du deshalb einen Teil deiner Wohnung untervermieten möchtest.
Grundsätzlich besteht ein berechtigtes Interesse nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs dann, wenn du als Mieter:in ein Interesse von nicht unerheblichem Gewicht hast, welches rechtlich und gesellschaftlich mit dem Interesse des Vermieters in Einklang zu bringen ist (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 03. Oktober 1984 – VIII ARZ 2/84 –, juris). Dabei sind sowohl persönliche Gründe als auch wirtschaftliche Gründe zulässig.
Zu den persönlichen Gründen zählt unter anderem ein besonderes Verhältnis, das Mieter:innen etwa zu einem Familienangehörigen oder zu seinem Lebenspartner hat. Auch die Angst vor dem Alleinleben (LG Berlin, GE 1983, 1111; AG Hamburg, Urteil vom 16. Mai 1990 – 45 C 334/90 –, juris), der bloße Wunsch nach einem Zusammenleben mit einem/einer Mitbewohner:in oder aber die notwendige Aufnahme einer Dauerpflegekraft in die Wohnung (AG Tiergarten, Urteil vom 01. Oktober 1980 – 3 C 252/80 –, juris) werden als berechtigte Interessen anerkannt. Sogar der Wunsch nach einer Minderung des Einbruchsrisikos bei häufiger Abwesenheit des Hauptmieters wurde schon als berechtigtes Interesse angesehen (AG Köln, Urteil vom 23. Juni 1994 – 215 C 36/94 –, juris).
Ebenso können finanzielle Nöte ein berechtigtes Interesse rechtfertigen. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn ein Lebenspartner auszieht, der sich bisher an der Miete beteiligt hatte; wenn der Arbeitsplatz verloren wird oder aber wenn durch eine Mieterhöhung die Miete gestiegen ist.
Enge Familienangehörige als privilegierter Personenkreis
Nahestehenden Personen wie z.B. Ehepartner:innen, deinen Kinder oder deinen Eltern kannst du nach aktueller Rechtsprechung in jedem Fall einen Teil deiner Wohnung überlassen. Die Aufnahme nahstehender Familienangehöriger oder des Ehepartners bzw. des eingetragenen Lebenspartners entspricht grundsätzlich dem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache (BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 14. Juli 1993 – VIII ARZ 1/93 –, BGHZ 123, 233-242).
Allerdings gilt diese Regelung nicht für alle Familienmitglieder – Geschwister, Enkel oder der Schwiegersohn dürften bereits nicht mehr zum privilegierten Personenkreis zählen. Auch nicht eingetragene Lebenspartner sind nach Auffassung des BGH als Dritte im Sinne des § 553 BGB anzusehen (BGH, Urteil vom 05. November 2003 – VIII ZR 371/02 –, BGHZ 157, 1-9).
Informationsrecht des Vermieters
Wenn du deine Wohnung oder einen Teil deiner Wohnung untervermieten möchtest, musst du deinen Vermieter in jedem Fall vorher darüber informieren. Dabei musst du als Mieter:in vorab deinem Vermieter dein berechtigtes Interesse nachvollziehbar und wahrheitsgemäß darlegen. Der Vermieter soll nachvollziehen können, an wen und warum untervermietet werden soll.
Verweigerungsrecht des Vermieters
Ungeachtet deines Rechtes an der Untervermietung eines Teils deiner Wohnung kann dir dein Vermieter seine Erlaubnis verweigern. Allerdings kann er dies nur aus einem wichtigen Grund tun. Und dieser Grund muss in der Person des Untervermieters liegen. Ist der Untermieter beispielsweise mehrfach vorbestraft oder geht er einem Beruf nach, welcher den Hausfrieden beeinträchtigen könnte (z.B. Prostitution, vgl. BGH, Urteil vom 11. Januar 1984 – VIII ZR 237/82), kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern.
Auch die Solvenz des Untermieters darf Einfluss auf die Entscheidung des Vermieters haben. Zu guter Letzt kann der Vermieter die Untervermietung im Falle der Gefahr der Überbelegung der Wohnung verweigern. Dabei muss die zulässige Belegungsgröße jedoch erheblich überschritten sein (AG Hanau, Urteil vom 16. Februar 1996 – 34 C 1372/94 – 14 –, juris).
Sonstige Gründe sind durch die Rechtsprechung bisher nicht bestätigt worden.
Schadensersatz bei zu Unrecht verweigerter Erlaubnis
Wenn dir dein Vermieter die Untervermietung von Teilen deiner Wohnung verweigert, kann er sich damit schadensersatzpflichtig machen. Die entgangenen Untermieteinnahmen kannst du nämlich als Schaden gerichtlich einklagen. Ebenso könntest du die Zustimmung zur Untervermietung an den Untermieter einklagen. Zu beachten ist, dass es nach der bisherigen Rechtsprechung aber darauf ankommt, dass der/die Untermieter:in namentlich benannt ist. Einen Anspruch auf eine generelle, personenunabhängige Untermieterlaubnis gibt es nicht.
Verweigert dein Vermieter zu Unrecht die Erlaubnis zur Untervermietung, könntest du im Übrigen auch außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, (siehe § 540 Abs. 1 BGB). Das kann unter Umständen dann interessant sein, wenn – wie heute üblich – in deinem Mietvertrag ein beidseitiger, zeitlich befristeter Kündigungsausschluss vereinbart wurde.
Problemfälle
Wie bereits erwähnt, kann dir dein Vermieter aufgrund einer unerlaubten Untervermietung fristlos deinen Mietvertrag kündigen. Er muss dich allerdings vorher abmahnen. Die fristlose Kündigung darf er erst aussprechen, wenn diese Abmahnung erfolglos war.
Problematisch ist es, wenn dir dein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen deiner Wohnung offensichtlich zu Unrecht verweigert und du daraufhin Tatsachen schaffst, indem du dennoch untervermietest. Diese Untervermietung – ohne vorherige Erlaubnis – könnte dennoch als Pflichtverletzung zu sehen sein, die deinen Vermieter zur Kündigung berechtigt. Der Grund dafür ist, dass die Erlaubnis des Vermieters vorab grundsätzlich notwendig ist.
Nach einer Entscheidung des AG Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 01.09.2011 – Az. 14 C 212/11), soll diese Pflichtverletzung des/der Mieter:in jedoch wiederum nicht so schwerwiegend sein, dass sie zur Kündigung berechtigt. Immerhin habe der Vermieter ja zu Unrecht die Erlaubnis verweigert. Jedoch ist Vorsicht geboten! Andere Gerichtsentscheidungen sind hier leicht vorstellbar, die den Fokus eher auf die Entscheidungshoheit des Vermieters richten. Daher sollte in jedem Falle vorab versucht werden, die Erlaubnis des Vermieters einzuholen und ggf. mit anwaltlicher Hilfe einzuklagen. Von einer Überlassung ohne Erlaubnis des Vermieters ist abzuraten.
Überlassung von Teilen der Wohnung als Ferienwohnung
Der Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen deiner Wohnung betrifft ausschließlich die auf einen längeren Zeitraum angelegte Besitzüberlassung an einen anderen Untermieter. Die (auch nur anteilige) Nutzung als Ferienwohnung für kurzzeitig wechselnde Feriengäste ist hiervon ausgeschlossen.
Haftung bei Schäden
Sollte dein Untervermieter fahrlässig Schäden an der Wohnung verursachen, so bist du als Mieter:in gegenüber deinem Vermieter für die entstandenen Schäden haftbar.
Untermietzuschlag
Das Gesetz gestattet dem Vermieter das Recht auf einen Untermietzuschlag. Nach § 553 Abs. 2 BGB gilt dabei Folgendes: „Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass Mieter:innen sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.“
Hinsichtlich der Höhe dieses Untermietzuschlags besteht keine einheitliche Regelung in der Rechtsprechung. Lange Zeit wurde auf die erhöhte Abnutzung durch den zusätzlichen Untermieter verwiesen. Entsprechend wurde ein Untermietzuschlag, der geschätzt monatlich diese erhöhte Abnutzung auffängt, befürwortet. Das wird auch jetzt noch die herrschende Meinung sein. Es gibt aber auch davon abweichende Ansätze. So wird auch ein zehnprozentiger Aufschlag auf die Nettokaltmiete als angemessen befürwortet oder aber auch ein 20-25%iger Aufschlag auf den Untermietzins (LG Berlin, Beschluss vom 07. Juli 2016 – 18 T 65/16 –, juris).
Zusammenfassend lässt sich sagen:
- Als Mieter hast du einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen deiner Wohnung. Diesen Anspruch kannst du deinem Vermieter gegenüber geltend machen.
- Dein Vermieter darf die Untervermietung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigern, der in der Person des Untermieters liegen muss – oder aber bei der Gefahr der Überbelegung. Dabei muss die Überbelegung allerdings erheblich sein.
- Mietvertragsklauseln, die das Recht auf Untervermietung ausschließen, sind unwirksam. Es besteht allerdings kein Anspruch auf eine generelle, personenunabhängige Untervermietung.
- Der Vermieter kann seine Erlaubnis von einem Untermietzuschlag abhängig machen.
- Keinesfalls solltest du die Untervermietung ohne die vorherige Erlaubnis des Vermieters durchführen.
- Bei unrechtmäßiger Verweigerung besteht die Möglichkeit, die entgangenen Untermieteinnahmen als Schadensersatz einzuklagen.
Bist du auf die Untervermietung angewiesen oder möchtest du dich als Vermieter absichern? Dann wäre es ratsam, einen anwaltlichen Rat einzuholen.
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Die häufigsten Fragen
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Das kann man so einfach nicht sagen, denn die Bearbeitungsdauer jedes Falls hängt von vielen Faktoren ab. Ist die Gegenseite einsichtig, können Ergebnisse sehr schnell erzielt werden. Stellt sich jedoch zum Beispiel dein Vermieter quer und es kommt zu einem ausgewachsenen Rechtsstreit, kann die Bearbeitung deines Falls auch sehr lange dauern. Hinzu kommt, dass im Mietrecht viele gesetzliche Fristen beachtet werden müssen. Und auch die Gerichte selbst sind aufgrund ihrer hohen Auslastung nicht immer besonders schnell.
Du solltest dich davon jedoch nicht abschrecken lassen. Immerhin steht dir dein Recht zu und auch wenn ein Streit unter Umständen Zeit kostet, wird er sich am Ende für dich auszahlen.
mietju arbeitet mit den rechtlich vorgeschriebenen Honorarkosten einer regulären Anwaltskanzlei. Die Ersteinschätzung deines Falls durch unsere Anwälte ist kostenlos und unverbindlich. So erfährst du ohne Kostenrisiko, welche Erfolgsaussichten du hast!
Wenn du eine Rechtschutzversicherung hast, musst du dir über die weiteren Kosten keine Gedanken machen – sie werden von deiner Rechtschutzversicherung übernommen. Solltest du noch keine Rechtschutzversicherung haben, gibt es unter Umständen die Möglichkeit, eine solche Versicherung noch nachträglich abzuschließen. Nimm gern Kontakt zu uns auf, damit wir dich hierzu beraten können.
Eine Übersicht über die mietju Preise findest du hier.
Wenn du mietju mit der Durchsetzung deiner rechtlichen Ansprüche beauftragt hast, übernimmt einer unserer auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwälte die komplette Kommunikation mit deinem Vermieter. Du musst also auf Schreiben deines Vermieters nicht direkt reagieren – und nichts unterschreiben. Nimm statt dessen direkt Kontakt mit uns auf, sobald dir dein Vermieter etwas Schriftliches vorlegt oder dich anderweitig kontaktiert. Wir prüfen dann die Kommunikation und antworten deinem Vermieter.
Oft haben Mieter:innen Scheu davor, gegen Mängel in der Wohnung, eine unberechtigte Mieterhöhung, eine zu hohe Miete oder zu hohe Betriebskosten vorzugehen, weil sie fürchten, dass der Vermieter ihnen den Mietvertrag kündigt. Das geht allerdings nicht so einfach!
Für eine Kündigung des Mietvertrages gelten strenge gesetzliche Regelungen. So darf dir der Vermieter nicht den Vertrag kündigen, wenn du z.B. einer Mieterhöhung nicht zustimmst. Er kann dann nur versuchen, deine Zustimmung vor dem Amtsgericht einzuklagen – sofern die Mieterhöhung berechtigt ist und innerhalb des gesetzlichen Rahmens erfolgt (Mietspiegel)! Außerdem hast du bei Ankündigung einer Mieterhöhung 2 Monate Zeit, zu reagieren.
Eine ordentliche Kündigung deines Mietvertrages ist nur möglich, wenn du als Mieter:in deine vertraglichen Pflichten verletzt hast, durch die Vermietung erhebliche Nachteile für die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks entstehen oder der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt – die so genannte „Eigenbedarfskündigung“ (dazu unten mehr).
Du musst allerdings darauf achten, dass der Streit von deiner Seite aus nicht eskaliert und die Kommunikation mit deinem Vermieter sachlich bleibt. So darfst du deinen Vermieter z.B. nicht als „Schwein“, „Arsch“ oder Terrorist“ bezeichnen – solche „gravierenden Beleidigungen“ stellen eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die deinen Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen würden.
Am einfachsten ist es, wenn du die Kommunikation bei Uneinigkeiten mit deinem Vermieter einem Anwalt überlässt. Dann gehst du kein Risiko ein.
„Risiko“ Eigenbedarfskündigung
Viele Mieter denken, der Vermieter könne im Falle von Zwistigkeiten ganz einfach eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, um unliebsame Mieter:innen loszuwerden. Das ist jedoch nicht der Fall! Für eine Eigenbedarfskündigung gelten strenge rechtliche Vorschriften und sie muss genau und nachvollziehbar begründet sein (hier erfährst du mehr über Eigenbedarfskündigungen).
Für eine Eigenbedarfskündigung muss zwingend ein enges persönliches Verhöltnis zwischen dem Vermieter und den Personen bestehen, für die der Eigenbedarf angemeldet wird. Nicht berechtigt sind z.B. Cousins oder Cousinen, Onkel oder Tanten, Schwager oder Schwägerinnen, Ex-Partner:innen oder Freunde. Außerdem dürfen nur unbefristete Mietverträge wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung muss zudem formal korrekt, nachvollziehbar begründet und inhaltlich ausführlich sein. Ist dies nicht der Fall, musst du als Mieter:in nichts befürchten.
Lass‘ deinen Anspruch prüfen!
Lass deinen Mietvertrag von uns prüfen und erfahre, ob und zu welchen Bedingungen du deine Wohnung untervermieten darfst.