Dir wurde deine Wohnung gekündigt: Was nun?
Wenn dein Vermieter dir deinen Mietvertrag oder deine Wohnung gekündigt hat, solltest du zunächst einmal nicht in Panik verfallen! Oftmals sind Kündigung seitens des Vermieters rechtlich gar nicht zulässig. Selbst dann, wenn der Vermieter aus Gründen des Eigenbedarfs oder wegen vermeintlicher Vertragsverletzungen kündigt. In vielen Fällen lassen sich Wohnungskündigungen erfolgreich abwehren!
Wenn Du im Briefkasten deine Wohnungskündigung findest, stellt das vermutlich erst einmal deine Welt auf den Kopf. Was bedeutet das? Zerrt mich mein Vermieter bald aus meiner Wohnung und setzt mich auf die Straße? Vielleicht schon morgen? Und nicht zuletzt: Darf er das überhaupt?
Das Wichtigste ist zunächst einmal: Ruhe bewahren! Denn auch wenn so eine Kündigung natürlich angsterregend wirkt, ist es oft gar nicht so schlimm wie zunächst angenommen. Viele Kündigungen stellen sich nämlich als unbegründet heraus. Hier erhältst du einen kleiner Einblick in das Kündigungsrecht – und erfährst, was du tun kannst.
Die Regeln für eine wirksame Wohnungskündigung
Für die Kündigung eines Mietvertrages gelten nach dem Mietrecht strenge Regeln. So gibt es z.B. Kündigungsfristen, an die sich dein Vermieter bei einer ordentlichen Kündigung halten muss. Die Kündigungsfrist beträgt grundsätzlich 3 Monate. Sie erhöht sich jedoch, je länger du deinen Mietvertrag schon hast. So hast du, selbst wenn dein Vermieter dir kündigen will, immer noch Zeit, um zu planen wie es weitergehen soll und wirst nicht vor vollendete Tatsachen gestellt.
Außerdem muss die Kündigung stets schriftlich erfolgen und den Grund, aus dem dir gekündigt wird (zum Beispiel Eigenbedarf), erkennen lassen. Ist bei deiner Kündigung die Kündigungsfrist oder die korrekte Form nicht eingehalten worden, kann es sein, dass gar keine wirksame Kündigung vorliegt. Der Vermieter muss die Kündigung in diesem Fall noch einmal ordnungsgemäß wiederholen. Das verschafft dir Zeit. Das kann durchaus wichtig sein, denn auch wenn die Kündigung zunächst einmal begründet ist, kann ihr im Verlauf der Zeit noch die Grundlage entzogen werden.
Kündigung ist nicht gleich Rauswurf.
Eine Kündigung bedeutet noch lange nicht, dass dich der Vermieter aus deiner Wohnung werfen darf. Das kann nur der Gerichtsvollzieher und selbst der braucht für diesen Schritt zunächst einmal einen Räumungstitel, den das Gericht ausstellen muss. Des Weiteren gibt es eine Vielzahl an Fristen, die zu deinem Vorteil genutzt werden können und eine Räumung verzögern, sodass du mit deinem Rechtsanwalt in Ruhe eine Verteidigungsstrategie erarbeiten kannst. Auch ist natürlich wichtig zu wissen, was dein Vermieter will und ob nicht vielleicht noch eine einvernehmliche Lösung möglich ist. Kommunikation ist dabei sehr wichtig: vielleicht ist gibt es ja ein Missverständnis und die ganze Aufregung war umsonst.
Wann und wie der Vermieter den Mietvertrag kündigen kann
Wenn der Vermieter gewillt ist, das Mietverhältnis zu beenden, gibt es eine Vielzahl an Gründen, auf die er sich berufen kann. Man unterscheidet dabei zwischen ordentlichen und außerordentlichen Kündigungen.
Ordentliche Kündigung
Ein Beispiel für eine ordentliche Kündigung wäre die Kündigung wegen Eigenbedarfs, von der du vielleicht schon einmal gehört hast. Eine solche Eigenbedarfskündigung erlaubt es dem Vermieter, dir den Mietvertrag zu kündigen, um selbst in deine Wohnung einzuziehen, da er sie für seinen Wohnbedarf benötigt.
Problematisch kann für dich hier werden, dass der Vermieter nicht auf deine Interessen Rücksicht nehmen muss. Es kommt grundsätzlich nur auf seinen Wohnbedarf an. Jedoch gibt es auch hier Möglichkeiten, z.B. einen Widerspruch, mit dem du einen Härtefall geltend machen kannst. Der Vermieter muss sich außerdem bei der ordentlichen Kündigung an die Kündigungsfrist halten.
Außerordentliche Kündigung
Bei der außerordentlichen Kündigung ist es dem Vermieter möglich, dir deinen Mietvertrag fristlos zu kündigen. Das macht das Ganze für dich natürlich sehr viel unangenehmer. Er muss sich dabei aber auf einen wichtigen Grund berufen. Hier gibt es einiges, das für deinen Vermieter in Frage kommen kann. Ein wichtiger Grund bedeutet, dass du irgend etwas falsch gemacht hast, was das Mietverhältnis so sehr belastet, dass es dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dich weiterhin als Mieter zu behalten. Andererseits muss der Vermieter dir dieses Verhalten auch nachweisen können. Wenn du nichts Falsches getan hast, kann dein Vermieter dir auch nicht fristlos kündigen. Unter solch wichtigen Gründen versteht man zum Beispiel schwere Beleidigungen des Vermieters, längerer Rückstand bei Zahlung deiner Miete oder dass du deine Wohnung ohne Erlaubnis untervermietest.
Selbst bei einer fristlosen Kündigung muss dich dein Vermieter in der Regel auf dein in seinen Augen falsches Verhalten hinweisen und dich erst einmal abmahnen. Auch die fristlose Kündigung kommt somit zumeist nicht völlig unerwartet.
Die fristlose Kündigung kannst du am besten abwehren, indem du auf den Vermieter eingehst, also zum Beispiel ausstehende Mieten zahlst oder in Zukunft ruhiger bist, falls der Vermieter deine Lautstärke bemängelt. Auch kannst du unter Umständen bei Gericht feststellen lassen, dass die Kündigung unwirksam war, weil dein Vermieter Dinge behauptet, die du gar nicht getan hast.
Die Antwort auf alle Fragen: Keine Panik!
Wie du siehst, gibt es zwar eine Vielzahl an Problemen, die dir eine Kündigung bereiten kann, aber auch fast genauso viele Lösungen, Tipps und Tricks. Und du hast gesehen, dass du bei einer Wohnungskündigung noch genügend Zeit hast und nicht jeden Moment ein wütender Vermieter in deine Wohnung stürmt, um dich vor die Tür zu setzen. Dass man nicht alle Fristen, Formen, wichtige Gründe, etc. selbst überblicken kann, ist klar und dass einem im Falle einer Kündigung der Kopf raucht, kommt schon mal vor. Deswegen ist der beste Schritt bei einer Kündigung, erstmal das Telefon zur Hand zu nehmen und einen Anwalt anzurufen, der dich kompetent und zuverlässig bei dieser schwierigen und stressigen Situation unterstützt. Dein Anwalt bewahrt dir nicht nur eine Menge Stress und schlaflose Nächte, sondern auch eine ganze Menge Zeit. Die kannst du nämlich bestimmt besser in angenehmere Dinge investieren. Du siehst: Ein guter Anwalt ist hier schon die halbe Miete!
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In unserem Online-Formular sagst du uns, weshalb dir dein Vermieter deine Wohnung gekündigt hat, wer du bist und lädst deinen Mietvertrag und das Kündigungsschreiben hoch.
Wir übernehmen deinen Fall.
Ein Fachanwalt für Mietrecht prüft deinen Mietvertrag und deine Wohnungskündigung und hilft dir, die Kündigung abzuwehren. Je nach Fall stehen dir auch Schadensersatz oder Kostenübernahmen zu.
Behalte deine Wohnung.
Wir beraten dich ganz subjektiv und transparent. Wenn deine Kündigung rechtswidrig war, sorgen wir dafür, dass du deine Wohnung behalten kannst. Wenn du bereits ausgezogen bist, erstreiten wir für dich Schadensersatz.
Die häufigsten Fragen
Wohnungskündigung
Oft haben Mieter:innen Scheu davor, gegen Mängel in der Wohnung, eine unberechtigte Mieterhöhung, eine zu hohe Miete oder zu hohe Betriebskosten vorzugehen, weil sie fürchten, dass der Vermieter ihnen den Mietvertrag kündigt. Das geht allerdings nicht so einfach!
Für eine Kündigung des Mietvertrages gelten strenge gesetzliche Regelungen. So darf dir der Vermieter nicht den Vertrag kündigen, wenn du z.B. einer Mieterhöhung nicht zustimmst. Er kann dann nur versuchen, deine Zustimmung vor dem Amtsgericht einzuklagen – sofern die Mieterhöhung berechtigt ist und innerhalb des gesetzlichen Rahmens erfolgt (Mietspiegel)! Außerdem hast du bei Ankündigung einer Mieterhöhung 2 Monate Zeit, zu reagieren.
Eine ordentliche Kündigung deines Mietvertrages ist nur möglich, wenn du als Mieter:in deine vertraglichen Pflichten verletzt hast, durch die Vermietung erhebliche Nachteile für die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks entstehen oder der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt – die so genannte „Eigenbedarfskündigung“ (dazu unten mehr).
Du musst allerdings darauf achten, dass der Streit von deiner Seite aus nicht eskaliert und die Kommunikation mit deinem Vermieter sachlich bleibt. So darfst du deinen Vermieter z.B. nicht als „Schwein“, „Arsch“ oder Terrorist“ bezeichnen – solche „gravierenden Beleidigungen“ stellen eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar, die deinen Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen würden.
Am einfachsten ist es, wenn du die Kommunikation bei Uneinigkeiten mit deinem Vermieter einem Anwalt überlässt. Dann gehst du kein Risiko ein.
„Risiko“ Eigenbedarfskündigung
Viele Mieter denken, der Vermieter könne im Falle von Zwistigkeiten ganz einfach eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, um unliebsame Mieter:innen loszuwerden. Das ist jedoch nicht der Fall! Für eine Eigenbedarfskündigung gelten strenge rechtliche Vorschriften und sie muss genau und nachvollziehbar begründet sein (hier erfährst du mehr über Eigenbedarfskündigungen).
Für eine Eigenbedarfskündigung muss zwingend ein enges persönliches Verhöltnis zwischen dem Vermieter und den Personen bestehen, für die der Eigenbedarf angemeldet wird. Nicht berechtigt sind z.B. Cousins oder Cousinen, Onkel oder Tanten, Schwager oder Schwägerinnen, Ex-Partner:innen oder Freunde. Außerdem dürfen nur unbefristete Mietverträge wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung muss zudem formal korrekt, nachvollziehbar begründet und inhaltlich ausführlich sein. Ist dies nicht der Fall, musst du als Mieter:in nichts befürchten.
In Deutschland genießen Mieter einen hohen gesetzlichen Schutz vor willkürlichen Kündigungen. So kann der Vermieter nur dann den Mietvertrag kündigen, wenn er schwere Verstöße gegen diesen Mietvertrag nachweisen kann. Dies ist z.B. dann der Fall, wenn die Miete nicht oder ständig unpünktlich gezahlt wird. In diesem Fall darf der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Hält sich der Mieter allerdings an den Mietvertrag, so ist eine Kündigung nur in Ausnahmefällen zulässig. Zu diesen Ausnahmen zählen der so genannte „Eigenbedarf“ (d.h. dass der Vermieter die Wohnung für den eigenen Bedarf benötigt) oder Gründe der Wirtschaftlichkeit. In vielen Fällen begründet der Vermieter die Kündigung allerdings nicht ordnungsgemäß. Dadurch wird die Kündigung unrechtmäßig. Eine Kündigung muss deshalb stets im Einzelfall geprüft werden.
Wichtig: Kündigt dir dein Vermieter mit der Begründung des Eigenbedarfs, gelten hier noch einmal ganz bestimmte Regelungen. „Eigenbedarf“ kann nur aus zwingendem Grund angemeldet werden. Mehr dazu erfährst du hier.
In der Praxis machen Vermieter bei der Wohnungskündigung oft Fehler – zum Beispiel, dass sie die Kündigung des Mietvertrages nicht ordnungsgemäß begründen. Um zu erkennen, ob das auch bei deiner Kündigung der Fall ist, muss sowohl dein Mietvertrag als auch die Kündigung deines Vermieters geprüft werden. Ist die Kündigung korrekt und ordnungsgemäß begründet, stehen die Erfolgsaussichten, rechtlich gegen sie vorzugehen, nicht sehr gut. Das teilen wir dir dann entsprechend mit. Sehen die Erfolgsaussichten allerdings gut aus, helfen dir unsere Fachanwälte für Mietrecht, die Kündigung anzufechten und dein Recht einzufordern. Je nach Fall kannst du auch eine Kostenübernahme oder Schadensersatz geltend machen.
Wenn dir deine Wohnung vom Vermieter gekündigt wurde und du bereits ausgezogen bist, kannst du dennoch gegen die Kündigung vorgehen. Du kannst dann z.B. Schadensersatz geltend machen oder dir die Umzugskosten oder die Mehrkosten für eine teurere Wohnung vom Vermieter zurück holen. Das Gute ist: Das Ganze kannst du bis zu 3 Jahre nach der Wohnungskündigung tun! Solltest du also bereits vor längerer Zeit aufgrund einer Kündigung deine Wohnung gewechselt haben, kann es sich immer noch für dich lohnen, gegen diese Kündigung vorzugehen – bis zu 3 Jahre lang. Fülle dazu einfach unseren Online-Fragebogen aus, sende uns deinen (damaligen) Mietvertrag und die Kündigung zu und wir prüfen diese für dich.
Lass‘ deine Kündigung prüfen!
Lass deine Wohnungskündigung kostenlos und unverbindlich von uns prüfen und behalte deine Wohnung – oder fordere Schadensersatz, wenn du bereits umgezogen bist.