Im Mietrecht ist mit einem „Mangel“ ein Fehler an der Mietsache gemeint – in den meisten Fällen also ein Mangel an oder in der Wohnung. Laut § 536 BGB liegt ein Mietmangel dann vor, wenn „die Mietsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zur vertragsgemäßen Nutzung mindert oder aufhebt“. Allerdings muss der Mangel schon eine tatsächliche Einschränkung bedeuten – eine nur geringfügige Minderung der Tauglichkeit stellt in der Regel keinen Mangel dar.

Beispiele für Mietmängel sind u.a.

• Lärm (auch von außerhalb, z.B. durch einen benachbarten Club oder eine Sportstätte),
• Bauarbeiten,
• der Ausfall der Heizung,
• Ausfall der Wasserversorgung (z.B. Dusche oder Toilettenspülung),
• ein Wasserschaden,
• Wasserflecken oder Feuchtigkeitsschäden,
• undichte Fenster,
• defekte Türschlösser,
• verstopfte Abflüsse,
• Geruchsbelästigung.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 535 ff. BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Wohnung in einem ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand zu überlassen – und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Das bedeutet, dass der Vermieter Mietmängel, wie die oben aufgeführten, beheben muss, wenn solche Mängel im Laufe der Mietzeit auftreten. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu verantworten hat oder nicht. Allerdings: der Mieter darf den Mangel nicht selbst verschuldet haben.

Ist ein Fehler bzw. eine Beeinträchtigung dem Mieter bereits bei Vertragsabschluss bekannt, so scheidet dieser als Mietmangel bzw. als Grund für eine Mietminderung aus (§ 536 b BGB). Dies ist z.B. dann der Fall, wenn sich die Wohnung direkt neben einer Bahnlinie oder direkt an einer stark befahrenen Straße befindet. Wichtig ist: Alle vorhandenen Mängel müssen im Mietvertrag oder im Übergabeprotokoll der Wohnung festgehalten sein. Ist ein Mangel oder eine Beeinträchtigung nicht im Übergabeprotokoll vermerkt, gilt er als bei Vertragsabschluss nicht vorhanden. In einem solchen Fall kann der Mieter diesen Mangel geltend machen – auch durch eine Mietminderung.

Modernisierung / Reparaturen

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch das Thema „Reparaturen“. Werden z.B. am Haus Modernisierungen oder Reparaturen vorgenommen, so können auch diese als Mietmangel in Betracht kommen. Dabei ist es unerheblich, ob diese Arbeiten notwendig sind oder nicht, ob der Vermieter sie angekündigt hat oder der Mieter den Arbeiten zugestimmt hat. Maßgeblich ist allein die Frage, ob die Arbeiten die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung beeinträchtigen oder nicht.

Es gibt allerdings eine Ausnahme: Energetische Modernisierungen, die dem Mieter nach dem 30.04.2013 angekündigt wurden, sind als Mietmangel ausgeschlossen. Dies besagt der § 536 Abs. 1 a BGB: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach §555 b Nummer 1 BGB dient.“ Als energetische Modernisierung gelten z.B. der Einbau einer neuen Heizung, die Isolierung des Daches, das Anbringen einer Wärmedämmung an der Fassade oder der Einbau von Isolierglasfenstern.

Beispiele für unerhebliche Mietmängel

Wie bereits beschrieben, muss ein Fehler an der Mietsache eine tatsächliche Beeinträchtigung darstellen, um als Mangel geltend gemacht werden zu können. Geringfügige Fehler reichen als Mangel nicht aus. Hier kann der Mieter zwar vom Vermieter eine Abhilfe verlangen, aber nicht die Miete kürzen. Geringfügige oder unerhebliche Beeinträchtigungen sind z.B.

• defekte Glühbirnen im Hausflur
• verwitterter oder verblichener Außenanstrich der Fenster,
• feuchte Keller in Altbauhäusern,
• Haarrisse im Putz.