Die jährliche Betriebskostenabrechnung des Vermieters gibt häufig Anlass zum Streit. Als sogenannte „dreizehnte Miete“ sorgt sie bei Mieter*innen immer wieder für Ärger. Dieser Artikel gibt dir einen Überblick darüber, was die Betriebskosten sind und wie sie korrekt abgerechnet werden.

Betriebskosten – Die Kosten im Einzelnen

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Vermieter haben das Recht, bestimmte Nebenkosten auf dich als Mieter*in umzulegen gemäß § 556 BGB. Umlagefähig sind nur Kosten, die laufend bzw. regelmäßig anfallen. Diese müssen zwischen dem Vermieter und dir vertraglich vereinbart worden sein. Die Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ist manchmal sehr schwierig, daher soll dir der folgende Artikel, die verschiedenen Betriebskosten und praxisrelevanten Themen (alphabetisch geordnet) etwas näher bringen:

Abfluss- und Leistungsprinzip

Das Abflussprinzip erlaubt es die Kosten anzusetzen, die im Abrechnungszeitraum anfallen. Unabhängig davon, ob die Leistung im selben Zeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurde. Bei den sogenannten kalten Betriebskosten darf der Vermieter nach Abflussprinzip umlegen.

Bei Heiz-und Warmwasser ist dies allerdings unzulässig. Dort muss nach Leistungsprinzip umgelegt werden. Nach dem Leistungsprinzip dürfen in der Abrechnung nur die Kosten angesetzt werden, die auch in diesem Abrechnungszeitraum verbraucht oder in Anspruch genommen wurden. Anschaffungskosten die über den Abrechnungszeitraum hinaus stehen bleiben, müssen abgegrenzt werden. Wenn also z. B. Heizöl für 10.000,00 € gekauft wurde vom Vermieter, aber nur 5.000,00 € verbraucht wurden im Jahr, muss der Rest abgegrenzt und im Folgejahr umgelegt werden.

Abrechnungsfrist

Der Vermieter muss innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums die Betriebskostenabrechnung erstellen. Danach ist er mit einer Nachzahlungsforderung ausgeschlossen. Grundsätzlich muss der Vermieter auch einheitlich abrechnen. Nur in Ausnahmefällen kann sich der Vermieter darauf berufen, dass er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Selbst der einzelne Wohnungseigentümer kann nicht die verspätete Betriebskostenabrechnung damit entschuldigen, dass die WEG die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen hat.

Es gibt Mietverträge, in denen die Abrechnungszeiträume für Kalte Betriebskosten und für warme Betriebskosten unterschiedlich sind. Das ist zulässig. Hier laufen die Abrechnungsfristen also auch unterschiedlich.

Aufzugskosten

Aufzüge im Haus sind eine praktische Sache, jedoch sind damit eine Menge Kosten verbunden. Diese kann der Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung auf dich umlegen.

Üblicherweise wird ein Wartungsvertrag mit einem Fachunternehmen für den Aufzug geschlossen. Solange der Vertrag beinhaltet, dass es sich um Kosten für die Reinigung, Pflege, Wartung, Überprüfung der Sicherheit und der Notrufdienstbereitschaft über Standleitung und Überwachung dreht, kann er diese auf dich umlegen.

Einmalige Instandhaltungskosten, also die Kosten für die Lieferung, Ersatzteile und Installation können nicht vom Vermieter auf Mieter*innen umgelegt werden. Beinhaltet der Wartungsvertrag auch solche Kosten, spricht man von einem Vollwartungsvertrag. Hier kürzt die Rechtsprechung in der Regel 20% pauschal.

Wohnst Du im Erdgeschoss? Der Vermieter hat die Möglichkeit, Dich von der Übernahme der Nebenkosten für den Aufzug mietvertraglich auszunehmen, jedoch ist er dazu nicht verpflichtet.

Betriebskostenspiegel/Betriebskostenübersicht

In manchen Städten (etwa in Berlin) gibt es Erhebungen zu der Höhe der Betriebskosten. Für Berlin können Sie diese in der folgenden Übersicht einsehen:

Betriebskostenübersicht Berlin 2019 (PDF)

Die dort enthaltenen Werte sind nur Anhaltswerte. Sie sind nicht verbindlich. Bei Überschreiten der Kosten kann man nicht ohne Weiteres von der Fehlerhaftigkeit der Abrechnung ausgehen. So hängen z. B. die Heizkosten vom individuellen Verbrauchsverhalten und auch von der Gebäudesubstanz ab. In einem ungedämmten 60er Jahre Bau werden die Heizkosten in der Regel höher liegen als in einem Neubau. Andererseits kann z.B. durch Wärmecontracting der Preis der Heizkosten wiederum steigen. Auch die Art der Heizung –Fernwärme, Öl oder Gas spielt eine Rolle.

Generell gilt. Zwar muss der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten, aber das bedeutet nicht, dass er immer das günstigste Angebot annehmen muss. Er kann auch nach anderen sachgerechten Kriterien wie „bekannt und bewährt“ einen Versorger auswählen. Läuft ein Versorgervertrag über mehrere Jahre, ist es ihm ohnehin verwehrt, den Versorger zu wechseln. Vor Gericht ist daher die vermeintliche Nichtbeachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots in der Regel ein stumpfes Schwert.

Bruttoinklusivmiete

Bei einer Bruttoinklusivmiete sind die Nebenkosten zur Wohnung mit in der Miete eingepreist, ohne dass sie gesondert ausgewiesen werden. Eine Betriebskostenabrechnung wird nicht erstellt. Weil die HeizKV zwingend die verbrauchsabhängige Umlage vorschreibt, ist eine „hundertprozentige“ Bruttoinklusivmiete eigentlich nicht zulässig. Allenfalls eine Teilinklusivmiete ist demnach rechtmäßig. Heiz- und Warmwasserkosten sind immer verbrauchsabhängig abzurechnen.

Betriebskostenpauschale

Bei einer Betriebskostenpauschale werden keine Vorauszahlungen und keine Betriebskostenabrechnung geschuldet. Der Betriebskostenanteil wird pauschal vereinbart abgegolten. Das kann Vor- und Nachteile haben. Bei zu hohen Pauschalen zahlt der/die Mieter*in drauf. Insbesondere bei Altverträgen allerdings mit niedrigen Pauschalen laufen die Vermieter ihrem Geld hinterher. Eine Nachforderung können sie an Mieter*innen nicht stellen. Sie können allenfalls für die Zukunft die Pauschale anpassen. Auch bei Pauschalmieten gilt: die verbrauchsabhängige Umlage der Heiz- und Warmwasserkosten bleibt zwingend.

Fälligkeit der Abrechnung und Fälligkeit der Nachzahlung

Die Abrechnung über den Abrechnungszeitraum muss den Mieter*innen zwingend vor Ablauf von weiteren 12 Monaten zugehen. Anderenfalls ist der Vermieter mit einer Nachzahlungsforderung ausgeschlossen. Selbstverständlich kann und muss er auch bei Verspätung noch die Abrechnung erstellen. Aber er kann dann keine Nachforderung mehr geltend machen. Siehe oben unter Abrechnungsfrist.

Wann die Nachzahlung fällig ist, hängt vom Einzelfall ab. Erhebt der/die Mieter*in keinerlei Einwände, so wird man 4 Wochen nach Erhalt der Abrechnung die Fälligkeit annehmen. Natürlich kann eine falsche Abrechnung niemals eine Nachzahlung fällig werden lassen. Das Problem ist aber, dass nicht jeder Fehler eine Nachzahlung vollständig zu Fall bringt. Auch ist es mitunter schwierig, überhaupt den Fehler in der Abrechnung sofort aufzeigen zu können. Im Zweifel bietet es sich an, die Nachzahlung unter Vorbehalt zu zahlen und alsdann die Abrechnung näher zu prüfen. Nur bei offenkundigen Fehlern kann man sicher sein, dass die Nachzahlung nicht geschuldet ist.

Formelle Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung

Die Betriebskostenabrechnung soll Mieter*innen in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen. Hieran orientieren sich Form und Gestaltung der Betriebskostenabrechnung.

Mindestangaben in der Betriebskostenabrechnung

Um der Form zu genügen, muss eine Betriebskostenabrechnung folgende Mindestangaben enthalten:

• Abrechnungszeitraum und Zeitpunkt der Erstellung
• Angabe der abzurechnenden Wohnung
• Kenntlichmachung des Vermieters oder Verwalters als Aussteller
• Zusammenstellung der Gesamtkosten
• Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
• Berechnung des Anteils der Mieter*in
• Abzug der Vorauszahlungen

Die formellen Anforderungen wurden von der Rechtsprechung gelockert. So muss eine etwaige Vorverteilung nicht mehr in der Abrechnung angegeben werden. Auch Vorwegabzüge müssen nicht mehr aufgeschlüsselt werden. In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter die unterschiedlichen Gesamtwohnflächen nicht erläutern.

Gartenpflege

Für die Gartenpflege sind umlagefähig:

• Personalkosten für die Gartenarbeit
• Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen,
• Pflege von Zufahrten,
• Rasenpflege
• Strom- oder Benzinkosten für den Rasenmäher,
• Pflege von Spielplatz, Spielgeräten und Sitzbänken,
• Erneuerung von Pflanzen und Hölzern,
• Beschneiden von Sträuchern, Bäumen und Hecken,
• Gießen und Wässern, Pflanzen, Düngen etc.
• alters-, witterungs- und umweltbedingtes Entfernen von Sträuchern und Bäumen und entsprechende Neuanpflanzungen,
• Abtransport von Gartenabfällen, Laub etc.

Streitig ist, ob Kosten umgelegt werden können, die aufgrund eines Unwetters entstehen, wenn z. B. der einzige große Baum auf dem Grundstück nach Blitzeinschlag umfällt. Ebenso streitig ist, ob und in welcher Höhe der Vermieter Kosten umlegen darf, wenn er selbst die Gartenarbeit durchführt.

Grundsteuer

Für jedes Grundstück fällt Grundsteuer an. Wenn die Immobilie zu 100% vermietet wird, dann kann der Vermieter die Grundsteuer komplett umlegen. Wie viel du davon zahlen musst, hängt von dem Anteil deiner Wohnfläche ab. Umfasst die Immobilie gewerbliche Flächen und Wohnräume, ist in der Betriebskostenabrechnung zu differenzieren. Das resultiert daraus, dass die Grundsteuer auch von den Mieteinnahmen abhängt. Oft erhöht sich die Steuerlast durch Gewerbeflächen, da sie höhere Mieten pro Quadratmeter erzielen. Dieser Umstand darf nicht zulasten gegenüber dir als Wohnraummieter führen. Daher ist bei genutzt gemischten Immobilien zu beachten, dass der Vermieter eine getrennte Abrechnung zwischen Wohnflächen und Gewerbeflächen vornimmt (BGH Urteil v. 10. 05. 2017, Az.: VIII ZR 79/16).

Erhöhte Vorauszahlungen

Das Gesetz sagt, nach einer Abrechnung kann jede Partei einseitig die Vorauszahlungen anpassen. Hier schlummert hohes Risikopotential. Nach der Rechtsprechung kann der Vermieter auch kündigen, wenn Mieter*innen zu Unrecht nicht die erhöhten Vorauszahlungen leisten. Gerade jetzt bei den gestiegenen Kosten allgemein und den Energiekosten im Besonderen ist hier für Mieter*innen Vorsicht geboten.
Andererseits können Mieter*innen auch einseitig herabsetzen, wenn die Abrechnung dies über ein Guthaben rechtfertigt.

Viele Vermieter erhöhen aktuell –auch ohne konkreten Bezug zu einer Betriebskostenabrechnung- die Vorauszahlungen. Sie begründen dies mit den gestiegenen Energiekosten. Ob dies zulässig ist, muss noch gerichtlich geklärt werden.

Hauswart

Hauswartkosten sind grundsätzlich umlagefähig. Typische Hausmeisteraufgaben sind die Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls (LG Köln WuM 92, 258).

Führt der Hauswart auch Instandsetzungsarbeiten, Instandhaltungsarbeiten oder Verwaltungsarbeiten durch, sind diese Kosten nicht umlegbar.

Der Vermieter muss beweisen, welche Arbeiten der Hausmeister verrichtet hat. Die Vorlage des Hausmeistervertrages reicht als Nachweis nicht aus. Der Vermieter muss die umzulegenden Kosten so darstellen, dass Mieter*innen nachvollziehen können, welche Arbeiten wann tatsächlich ausgeführt worden sind und für welche Arbeiten welche Beträge aufgewendet worden sind.

Zunehmend beauftragen die Vermieter Firmen mit der Ausführung der Hauswartdienstleistungen. Auch dort müssen die Kosten der Instandhaltungsarbeiten herausgerechnet werden. Um Widersprüchen von Mieter*innen vorzubeugen, gehen diese Firmen dazu über, getrennte Verträge mit dem Vermieter abzuschließen. Ein Vertrag zu umlagefähigen Hauswarttätigkeiten und ein Vertrag zu nicht umlagefähigen Hauswarttätigkeiten. Das ist zulässig.

Heizkosten / Warmwasserkosten

Die Heizkosten sowie Warmwasserkosten stellen in der Regel die größte Position dar. Sie umfassen nicht nur die Kosten der verbrauchten Brennstoffe (z.B. Öl oder Gas), sondern auch den Betriebsstrom, Kosten für die Pflege und Überwachung der Heizung, Kosten für die Überprüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit und Kosten für die Einstellarbeiten, Reinigung, Immissionsschutz-Messungen und für den Schornsteinfeger.

Dabei ist vom Vermieter zu beachten, dass jede einzelne Heizkostenposition in deiner Betriebskostenabrechnung aufzuführen ist. Weiterhin muss der Vermieter nach der Heizkostenverordnung mindestens 50% und maximal 70% nach deinem individuellen Verbrauch abrechnen. Um deinen Verbrauch zu ermitteln, liest der Vermieter (meist durch ein Ablesedienstunternehmen) den Wert vom Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler ab. Das geschieht heutzutage in der Regel per Funkablesung.

Seit der Novelle der Heizkostenverordnung 2021 ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter*innen monatlich ihren Verbrauch mitzuteilen. Das kann über einen Brief oder per E-Mail oder über ein Webportal geschehen. Ausgenommen von den Änderungen der Novelle bleiben nach Paragraf 11 der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) unter anderem:

• eine Einliegerwohnung, die im Haus die einzige Wohnung neben der des Vermieters ist
• Wohnungen, die mit Etagenheizungen beheizt werden
• Wohnungen, bei denen die Umrüstungen mit unverhältnismäßig hohen Kosten für den Vermieter verbunden sind
• Wohnungen, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und bei denen Mieter*innen den Wärmeverbauch nicht steuern können
• Wohnungen, die überwiegend mit Wärme aus erneuerbaren Energien versorgt werden
• Wohnheime für Studenten, Alters- und Pflegeheime

Da die Heiz- und Warmwasserkosten im Vergleich zu anderen Betriebskosten in der Regel einen großen Posten ausmachen, gibt es hier immer viel Streit. Wenn man hier substantiiert die Abrechnung beeinspruchen will, muss man zunächst Belegeinsicht nehmen. Also sich die Belege/Ableseergebnisse beim Vermieter anschauen. Einen Anspruch auf Übersendung von Belegen haben Mieter*innen in der Regel aber nicht. Es sei denn, der Vermieter hält die Belege weit entfernt in einer anderen Stadt vor.

Verbrauchsschätzungen sind nur im Ausnahmefall zulässig. Mehrfachschätzungen in mehreren Jahren sind unzulässig.

Die Verbräuche des/der Mieter*in können zwischen den Jahren durchaus stark variieren, z. B. bei Familienzuwachs, bei Leerstehen von Wohnungen in der Nachbarschaft etc.

Bei Ein-und Auszug muss eine Zwischenablesung vorgenommen werden. Die wohnflächenbezogene Kostenumlage bei den Heizkosten erfolgt dann über die Gradtagszahlmethode. Für die Umrechnung nach der Gradtagszahltabelle teilt man den tatsächlichen Heizkostenverbrauch für die zwölf Monate des Abrechnungszeitraums durch 1000 Gradtagszahlen und multipliziert dies mit der Summe der Gradtagszahlen für den anteiligen Mietzeitraum im Jahr. Die Gradtagzahltabelle in der DIN- Norm DIN 4713-5 gibt den Heizbedarf nach Gradtagszahlen in den einzelnen Monaten und Tagen wieder. Die Summe der Anteile ergibt 1000 Gradtagszahlen für zwölf Monate.

• Januar: 170 Anteile
• Februar: 150 Anteile
• März: 130 Anteile
• April: 80 Anteile
• Mai: 40 Anteile
• Juni, Juli und August zusammen: 40 Anteile
• September: 30 Anteile
• Oktober: 80 Anteile
• November: 120 Anteile
• Dezember: 160 Anteile

Beispiel: Auszug aus der Wohnung am 31.01.,
wohnflächenbezogene Heizkostenumlage im Jahr gesamt für die Wohnung 1.000,00 €
= 170 € für die Zeit vom 01.01.-31.01.

Ein Sonderproblem sind die Kostenverschiebungen bei der Heizkostenverteilung bei Einrohrheizungen. Insbesondere in den Plattenbauten der ehemaligen DDR, aber durchaus auch bei anderen Gebäuden verlaufen die Heizrohre frei und ungedämmt vor den Wänden. Die Folge ist, dass der Wärmebedarf oft schon über die Rohrwärme gedeckt wird und keiner die Heizkörper zuschaltet. Wenn aber 70% der Gesamtheizkosten des Gebäudes über die wenigen an den Heizkörpern gemessenen Einheiten verteilt werden, ist nachvollziehbar, dass es hier zu Unbilligkeiten kommt. Der eine Mieter, der die einzige Einheit am Heizkörper als Verbrauchsmessung hat, zahlt –überspitzt formuliert 70% der Gesamtheizkosten des Gebäudes. Gerade in den 90er und 2000er Jahren war dies ein großes Problem. Nicht selten gab es für den ein oder anderen Mieter 5000-7000 € Heizkosten selbst für eine kleine Wohnung. Besonders betroffen waren oft Erdgeschossmieter, auch Leerstand verschärfte die Problematik noch. Seit 2009 gibt es hier jedoch eine Sonderregelung in der Heizkostenverordnung. Gemäß VDI 2077 kann die Rohrwärme rechnerisch oder aber gesonderte Zähler an den Rohren, gleichmäßig in den Betriebskostenabrechnungen verteilt und so die Kostenverschiebungen nivelliert werden. Die Kehrseite ist, dass die früheren „Wenigverbraucher“ bei Umlage nach VDI 2077 bei den Kosten angehoben wurden. Währenddessen die wenigen „Vielverbracher“ entlastet wurden.

Minderung und Betriebskostenabrechnung

Nach der Rechtsprechung ist Bemessungsgrundlage für eine Mietminderung wegen eines Mangels der Mietwohnung die Bruttowarmmiete. Was auch bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen ist. Hier gibt es verschiedene Herangehensweisen. Es wird vertreten, man kann –bei unstreitiger Minderung – die Sollvorauszahlungen in die Abrechnung einstellen. Durch die gegenüber den eigentlichen geminderten Ist-Vorauszahlungen höheren Sollvorauszahlungen verschiebt sich der Saldo der Abrechnung zugunsten des Mieters. Die Rechtsprechung favorisiert die Lösung, dass man die insgesamt tatsächlich gezahlten Ist-Zahlungen des Mieters (auf Nettokaltmiete und Vorauszahlungen) der Summe der (nach Minderung geschuldeten) Nettokaltmiete und der ebenso geminderten Betriebskostenumlage gegenüberstellt. Die dritte Variante wiederum kürzt die Nachzahlung um die Minderungsquote.

Sonstige Betriebskosten

Sonstige Betriebskosten sind nur umlagefähig, wenn der Mietvertrag diese ausdrücklich regelt.

Hierzu gehören z. B.

• Dachrinnenreinigung
• Concierge und Wachschutz

Es reicht nicht aus, dass der Vertrag den Begriff „sonstige Betriebskosten“ verwendet. Die umzulegende Betriebskostenart muss im Vertrag benannt sein.

Sollvorauszahlungen

Viele Vermieter rechnen über EDV-Programme die Betriebskosten aus. Dabei verwenden diese Programme die vereinbarten Vorauszahlungen und nicht die tatsächlich im Jahr gezahlten Vorauszahlungen. Dies kann zu Problemen führen, etwa ob der Vermieter noch eine korrigierte Abrechnung auf Ist-Vorauszahlungs-Basis nachträglich erstellen kann oder ob der Vermieter zwar keine Nachzahlung mehr nach Ablauf der Abrechnungsfrist von einem Jahr geltend machen kann, so doch aber zumindest die geschuldeten, aber nicht geleisteten Vorauszahlungen einfordern darf. Ebenso ist fraglich, ob der Mieter ein Guthaben verlangen kann, selbst wenn offensichtlich ist, dass es ihm eigentlich gar nicht zusteht, weil seine Ist-Zahlungen viel geringer waren als die in die Abrechnung eingestellten Soll-Vorauszahlungen, welche als gezahlt behandelt dann zu dem fälschlichen Guthaben führten. Hier ist vieles im Fluss und vom Einzelfall abhängig.

Straßenreinigung und Müllabfuhr

Die Kosten für die Straßenreinigung entstehen entweder durch eine öffentliche Straßenreinigung oder durch ein privates Straßenreinigungsunternehmen, welches durch den Vermieter beauftragt wurde. Ausgenommen davon sind die Reinigungen des Grundstücks und des Hauses, diese gehören zu den Hauswartkosten. Zu den Kosten der Straßenreinigung gehört auch der Winterdienst. Diese Kosten sind umlegbar.

Die Kosten einer öffentlichen oder privaten Müllabfuhr können vom Vermieter nach einem vereinbarten Verteilerschlüssel auf dich umgelegt werden. In Berlin ist dies zumeist nach Wohnfläche, in den mitteldeutschen Gegenden eher nach Personenzahl. Sperrmüllkosten können nur dann umgelegt werden, wenn die Kosten regelmäßig anfallen und der konkrete Verursacher nicht zu ermitteln ist.

Versicherungen

Welche Kosten der Vermieter auf dich umlegen kann, ist gesetzlich geregelt in der Betriebskostenverordnung. Das Gesetz sagt aus, dass die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, zu den Betriebskosten gehören und Dir in Rechnung gestellt werden dürfen im Rahmen der Betriebskostenabrechnung (Gebäudeversicherung). Die Gebäudeversicherung übernimmt die Kosten, wenn ein Haus durch Hagel, Sturm, Leitungswasser, einen Brand, einen Blitzeinschlag oder einer Explosion beschädigt wird. Für den Vermieter ist die Versicherung keine Pflicht, wird aber in der Regel von ihm vorgenommen, da die entsprechenden Schäden sehr teuer werden können.

Auch die Kosten der Haftpflichtversicherung können umgelegt. Die Haftpflichtversicherung für den Gebäudeeigentümer sichert z. B. ab:

• Eine Person rutscht auf dem glatten Gehweg vor dem Grundstück aus und verletzt sich, weil der Räumpflicht nicht nachgekommen wurde.
• Jemand wird bei Renovierungsarbeiten von einem herabfallenden Dachziegel unglücklich getroffen.
• Defekte Treppen oder Zäune sind die Unfallursache.

Auch die Kosten einer Glasversicherung umlegbar. Die Glasversicherung ersetzt die Kosten für die Erneuerung zerbrochener Scheiben einschließlich der Kosten einer erforderlichen Notverglasung.

Verteilerschlüssel:

Anhand eines Verteilerschlüssels ermittelt der Vermieter die individuelle Umlage für Dich in Deiner Betriebskostenabrechnung. Es gibt u.a. folgende Verteilerschlüssel:

• nach der Wohnfläche
• nach Personenzahl
• nach Wohneinheiten
• nach Verbrauch

Möglich ist auch eine Mischkalkulation aus mehreren Verteilerschlüsseln. Der gewählte Verteilerschlüssel muss vom Vermieter im Mietvertrag angegeben werden, falls dieser nicht im Vertrag steht, greift § 556a BGB ein und bestimmt das nach der Wohnfläche abgerechnet wird.

Bei Heizkosten und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung zwingend einen Umlagemaßstab zwischen 50/50 oder 30/70 vor, also 30 oder 50 Prozent nach Wohnfläche und 50 oder 70 Prozent der Kosten über Verbrauch. Legt der Vermieter nicht verbrauchsabhängig um, kann der Mieter die Kosten um 15% kürzen.

Beim Wasser ist dagegen die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht zwingend, was oftmals falsch angenommen wird. Es gab auch die Rechtsprechung, das Kürzungsrecht um 15% auch hier anzuwenden. Das hat sich aber nicht durchgesetzt.

Wasserkosten

Die Kosten des Wasserverbrauchs und der Entwässerung gehören zu den Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören:

• Kosten des Wasserverbrauchs,
• Grundgebühren,
• Miet- , Eich- und Wartungskostenkosten für Wasserzähler,
• Abrechnungskosten,
• Wartungskosten von Wassermengenreglern,
• Kosten einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage,
• Entwässerungskosten (öffentliche und nicht öffentliche, Abwasser und Niederschlagswasser)

Der Vermieter muss die Wasserkosten nur dann verbrauchsabhängig abrechnen, wenn in allen Wohnungen eines Hauses tatsächlich Wasseruhren eingebaut sind. Ist nur ein Teil der Wohnungen mit Zählern ausgestattet, ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht geschuldet.

Bei einem geeichten Zähler wird zugunsten des Vermieters davon ausgegangen, dass der Verbrauch korrekt erfasst wurde. Diese Vermutung kann vom Mieter durch einen Gegenbeweis entkräftet werden.
Bei einem nicht geeichten Zähler muss der Vermieter im Prozess beweisen, dass die Ablesewerte des Zählers zutreffend sind.

Es gibt immer eine Differenz zwischen dem Verbrauch des Hauptwasserzählers und der Summe der Einzelzählerstände in den Wohnungen. Dies ist technisch bedingt. Bis zu einer Messdifferenz von 20% ist dies zulässig. So kommt es, dass der Preis pro Kubikmeter in der Betriebskostenabrechnung höher liegt als der Preis, den der Versorger für den Kubikmeter angibt.

Bei einer gemischten Nutzung Wohnen und Gewerbe ist die Differenzmethode zulässig. Es ist zulässig, den Wasserverbrauch einer Gewerbeeinheit durch einen gesonderten Zwischenzähler zu messen und diesen vom Zählerstand des Hauptzählers abzuziehen, um den Verbrauch der Wohneinheiten zu errechnen ( = Differenzmethode). Es ist nicht notwendig, einen Sonderzwischenzähler für die Wohnungen zu installieren.

Zurückbehaltungsrecht

Wenn der Vermieter nicht über die Betriebskosten abrechnet trotz Fälligkeit der Abrechnung, kann der Mieter die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Im beendeten Mietverhältnis kann der Mieter sogleich auf Rückzahlung der Vorauszahlungen klagen. Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, kann der Mieter die Nachzahlung zurückbehalten.

Schlusswort

Betriebskostenabrechnungen sind in der Regel für beide Parteien ein Ärgernis. Für den Vermieter bedeuten sie Zeit, Aufwand und Mühe, für den Mieter ggf. eine weitere Zahlungspflicht. Die formellen Anforderungen an die Abrechnung sind gering. Wenn du inhaltliche Fehler finden willst oder die Abrechnung überprüfen willst, kommst du in der Regel um die Belegeinsicht nicht herum. Wenn Du Hilfe benötigst bei deiner Betriebskostenabrechnung, dann kontaktiere uns.